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Droit de l'immobilier

Documents a fournir par le locataire pour un préavis de 1mois au lieu

Mon locataire est parti de l'appartement que je lui loue, en prétextant que dans le cadre de la loi pour un premier emploi il a droit d'une réduction du préavis de 1 mois au lieu de 3. Quel document doit-il fournir pour justifier ces dires ? Il est parti en ne pas payant le mois de préavis, en tenant compte des 2 mois de caution. sans faire d'état des lieux, ni de remise des clefs.


Question posée le 17/03/2011

Par Clivic

Département : Bouches-du-Rhône (13)


Mots clés de cette question :bailbail à titre d'habitation cautioncléscongé - délai de préavis - préavis réduitdédite préavisdépôt de garantie état des lieux de sortielocatairepréavispreneurrestitutionrestitution au locataire
Date de la réponse : le 21/03/2011

Bonjour,

En principe, le délai légal dont dispose le locataire pour avertir le bailleur de son intention de quitter les lieux est de 3 mois (article 15 '1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Néanmoins, il est vrai que le locataire en cas d'obtention d'un premier emploi peut bénéficier d'un délai de préavis raccourci qui est de un mois.

Le locataire n'a en principe pas à motiver son congé.

Toutefois, dans les hypothèses tendant à un raccourcissement du délai de préavis, il lui appartiendra d'établir qu'il se trouve dans une situation justifiant la réduction du délai de préavis.

En effet, selon la réponse ministérielle qui avait été faite au sujet de la résiliation à tout moment sous l'empire de la loi du 22 juin 1982, celle-ci se transpose en la matière pour cette question (Rép. min. n' 30015 ; JOAN Q, 13 juin 1983, p. 2657 ).

Dès lors, le locataire pour le motif de premier emploi devait justifier sa situation en précisant qu'il n'a jamais travaillé et trouve son premier emploi (cette situation devant être distinguée du nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi).
Au vu de la jurisprudence sur la perte d'emploi, on estime qu'il doit s'agir d'un emploi salarié et non d'une activité libérale.

En conséquence, il doit vous fournir une attestation qui justifie de ce premier emploi et de sa première affiliation au régime normal de la Sécurité sociale et vous en tenir informé par lettre recommandé avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier.

Sachez que dans tous les cas où il serait jugé que le locataire a écourté à tort la durée du délai de préavis, la sanction consisterait dans le paiement des loyers correspondant au délai de trois mois (voir l'arrêt de la CA Paris, 2e ch. A, 14 oct. 1986).

De même, ce dernier selon vos dires n'a pas payé son loyer pendant le mois de préavis. Le dépôt de garantie devra être ainsi conservé à hauteur de ce qui n'a pas été dû puisque l'objet même de la caution est de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Toutefois pour ce qui est de la non-remise des clés par votre ancien locataire, sachez que celle-ci vous permet de ne pas restituer ledit dépôt (article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Enfin, le défaut d'état de sortie des lieux implique lui aussi diverses conséquences.

D'une part, en son absence, la restitution du dépôt de garantie ne peut avoir lieu.
D'autre part, il peut emporter des conséquences financières importantes.

En effet, l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une sanction spéciale en disposant que la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, ne peut invoquer la présomption établie par l'article 1731 du Code Civil selon laquelle, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Dans l'hypothèse où un état des lieux contradictoire serait impossible, les tribunaux peuvent retenir le constat d'huissier comme preuve lorsque le locataire a quitté les lieux sans laisser d'adresse ou sans restituer les clés. Les constatations de l'huissier font alors foi pour facturer au locataire les frais de remise en état. Toutefois l'état des lieux doit être dressé dans les quinze jours après le départ du locataire.

A défaut, et avant toute procédure contentieuse, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation comme le prévoit l'article 20 de ladite loi.

Celle-ci est notamment compétente pour connaître des litiges relatifs à l'état des lieux tant d'entrée que de sortie.

Bien à vous.

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