Achat en indivision puis sci ou sci avant achat

Bonjour,

Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier, le réflexe est le plus souvent de recourir à la société civile immobilière (SCI) en raison de sa souplesse et des nombreuses possibilités qu'elle offre.

La SCI est une création. C'est une véritable société avec sa personnalité, on parle de personnalité morale et les droits des associés portent sur les parts de la société et non sur les biens eux-mêmes.

La SCI permet généralement à des parents d'assurer la pérennité du patrimoine, de transmettre progressivement tout en gardant le pouvoir et la gérance jusqu'au bout et les revenus produits par les biens.

Surtout, l'utilisation optimale de la société permet aussi d'assurer la pérennité du patrimoine, par la maîtrise des entrées dans le capital.

Par le jeu des clauses d'agrément, les statuts peuvent même neutraliser les interférences avec les régimes matrimoniaux des associés, et faire primer le lignage sur le ménage, c'est-à-dire éviter que le bien familial donné à un enfant et sa valorisation ne profite au conjoint de ce dernier en cas de séparation.

Sur le plan pratique, les statuts peuvent tout anticiper : qui gère les biens, comment exercer son droit de retrait, déterminer le prix de sortie, etc. Les statuts peuvent aller jusqu'à prévoir comment les membres de la famille jouissent des biens immobiliers. De façon générale, les statuts sont au service des objectifs familiaux et reflètent des forces en présence.

Dans une SCI, le patrimoine immobilier est matérialisé par des parts comme dans une SARL et les associés peuvent acquérir les parts des uns et des autres. Donc il y a plus de stabilité avec une SCI.

L'indivision est, quant à elle, une situation juridique en quelque sorte subie. Les héritiers deviennent tous propriétaires de l'ensemble des biens.

Dans une indivision, chaque indivisaire peut demander la sortie de l'indivision et donc provoquer, à tout moment, le partage par la vente des biens (pour percevoir sa part de l'héritage).
En effet, le Code civil prévoit que nul n'est censé rester dans l'indivision.

Les rigidités de l'indivision peuvent toutefois être nuancées par une convention d'indivision qui contractualisera un minimum les relations entre indivisaires.

Sur le plan fiscal, l'avantage revient à la SCI en matière de planification de la transmission du patrimoine.

Je vous conseille vivement de vous rapprocher d'un avocat spécialisé en la matière ou d'un gestionnaire de patrimoine afin qu'il vous expose les avantages et inconvénients de chaque formule.

Cordialement.

Chère Madame,

En complément de la réponse très détaillée ci-dessus, Je vous conseille de créer en premier lieu la SCI (pour les raisons évoquées supra) puis dans un second temps l'acquisition du bien immobilier par la SCI.
Les associes seront propriétaires de parts sociales seulement,
La SCI sera quant a elle propriétaire du bien immobilier.
La fiscalité attachée a cette acquisition sera la même que celle d'une personne physique, a savoir le paiement de droits de mutation a titre onéreux de 5,09% (soit au total environ 7 - 7,5% de frais de notaire)

Le procédé inverse a savoir acquisition du bien immobilier par vous et vos frères et s'urs, puis apport de ce bien a une société entraine une double fiscalité: 1 - acquisition 2- droits d'apport: ce qui n'est pas avantageux.

L'avantage futur de la détention d'un bien familial sous forme de SCI permet d'un point de vue fiscal de procéder a des donations de parts sociales avec davantage de souplesse que des donations de quote-part de biens immobiliers (vous évitez ainsi des taxes de publicité foncière ou salaire du conservateur - puisque ce ne sont que les parts sociales qui sont données - la SCI restant toujours propriétaire du bien immobilier)


Enfin rien ne vous empêche vous, vos frères et s'urs et parents de signer un compromis de vente en vos noms respectifs et cela sans avoir encore procédé a la création de la SCI.
Néanmoins, vous devez prévoir des le compromis de vente une clause de substitution vous autorisant a substituer vos personnes physiques a toute personne morale.
Vous devez également prévoir un délai suffisamment long (3 mois minimum) entre le compromis et la réitération (c'est a dire la signature de l'acte authentique) de sorte a pouvoir établir les stratus de la SCI et son enregistrement.

Espérant avoir répondu a votre attente,

Cordialement,