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Droit de l'immobilier

Paiement des loyers par trimestres d'avance

Bonjour, Je viens d'acheter un studio en résidence étudiante avec un bail commercial dont le terme est 2017 avec gérance délégué.Dans ce bail il est écrit que le loyer est versé par trimestre. Puis-je demander le versement par trimestre d'avance puis-que rien n'est précisé dans le bail?Et pourrai-je résilier le bail au terme pour le gérer moi-même sans avoir a payer d'indemnité d'éviction puisqu'il s'agit de changement de propriétaire? Merci pour votre réponse.


Question posée le 21/01/2011

Par Tasha

Date de la réponse : le 26/01/2011

Bonjour,

Concernant le loyer, il est librement fixé par les parties.
En ce qui vous concerne, il est prévu dans le contrat que les loyers seront versés par trimestre, mais en aucun cas que le versement desdits loyers s'effectuera par avance. Vous ne pouvez donc en principe pas imposer au locataire le versement par avance, s'il n'est pas mentionné au contrat.

Il est fréquent que le propriétaire demande des loyers d'avance. Lorsque les sommes versées sont considérées comme de simples loyers d'avance, elles s'imputent sur les dernières échéances du bail. Mais le propriétaire peut les demander à titre de dépôt de garantie, notamment pour s'assurer que le locataire remplira ses obligations. Dans ce cas, la somme versée au début du bail devra être restituée à la sortie.
Sachez également que l'article L145-40 du Code du commerce dispose que les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire.
Dans la mesure où toutes les parties au contrat tombent d'accord sur les conditions du versement du loyer, je vous conseille donc de rédiger un addendum au contrat qui prévoirait le versement des loyers par avance.

Concernant la résiliation du bail, vous serez à même de donner congé à vos locataire sans indemnité d'éviction, uniquement si vous justifiez de motifs graves et légitimes. (L145-14 du Code de commerce). Les motifs graves et légitimes doivent être suffisamment importants pour justifier le non versement de l'indemnité, et dans tous les cas vous devez en faire part à vos locataires. ll y a motif grave et légitime quand le locataire n'a pas rempli une de ses obligations après avoir été mis en demeure de le faire. En principe, le juge appréciera au cas par cas.

Sachez néanmoins que dans certains cas, le bailleur peut récupérer les locaux en exerçant son droit de reprise et sans payer d'indemnité d'éviction. Notamment la reprise pour habiter les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux, la reprise de locaux inutilisés en vue de les remettre sur le marché locatif.


Bien à vous

Par Frédéric TALMON (Avocat)

Date de la réponse : le 28/01/2011

Bonjour,

J'ai d'abord une question sur le schéma envisagé : que signifie gérance déléguée ? Que vous avez confié la gestion à un professionnel ?

Ensuite , il faut avant tout se demander si le locataire peut bénéficier du statut des baux commerciaux (comprenant le droit au renouvellement ou, à défaut, obtention d'une indemnité d'éviction). Le locataire en principe, sauf exceptions, exercer un fonds de commerce dans les locaux et être immatriculé au RCS ou Répertoire des Métiers (artisan).

Frédéric TALMON (Avocat)
8, avenue Constant Coquelin
Paris 75007
Tél : 01 85 09 50 09
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