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Droit des affaires

Achat d'un etablissement hotelier
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Bonjour,
J'ai racheté un hôtel il y a dix huit mois. Aprés passage de la commission de sécurité il s'avère que des mises en conformité sont nécessaires et auraient dû être effectuées avant la vente puisque prescrites mais nous avions omis de vérifier le cahier de sécurité. J'ai fait faire ces travaux d'un montant de 4500€. Je les réclame à mon vendeur qui me dit ne plus être concerné du fait que sa société a été dissoute après la vente et qu'elle n'existe donc plus. Quels recours et comment puis je réclamer une somme à une sarl fantôme.

Bien cordialement


Question posée le 13/05/2013

Par Daniel

Département : Meurthe-et-Moselle (54)


Mots clés de cette question :garantie des vices cachésobligation de conformitéSARL dissoutevente d'immeuble
Date de la réponse : le 13/05/2013

Bonjour,

Selon l'article L. 223-22 du Code de commerce, "les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion". La faute de gestion se traduit généralement par un acte ou une omission qui ne s'inscrit pas dans l'intérêt social de l'entreprise.
La responsabilité civile pour faute du dirigeant à l'égard des tiers à la société ne peut être engagée que si sa faute est séparable de ses fonctions, et qu'elle peut lui être imputée personnellement. En pratique, elle doit être commise intentionnellement et d'une gravité particulière. L'action en responsabilité engagée contre le gérant se prescrit au bout de trois ans. Le point de départ de la prescription est le moment où a été effectué l'acte ou le fait dommageable. Il est reporté au moment de sa révélation s'il y a eu dissimulation (article L.223-23 du Code de commerce). La responsabilité du gérant peut donc être engagée après la cessation de ses fonctions.
Dans l'hypothèse d'une action en garantie des vices cachés, l'appréciation du vice caché dont est atteint le bien immobilier doit s'effectuer au regard de l'utilisation à laquelle ce bien est normalement destiné. Il doit porter atteinte à la destination ou à l'usage de l'immeuble, et être antérieur à la vente de l'immeuble. La bonne foi du vendeur n'a aucune influence sur la mise en œuvre de la garantie. Il appartient néanmoins à l'acquéreur de prouver l'existence de ce vice.
Il est important de souligner qu'un acheteur professionnel (agent immobilier, lotisseur, entrepreneur, marchand de biens…) est présumé connaître le vice. Il est donc très difficile pour un acquéreur professionnel de se prévaloir de la garantie des vices cachés. Néanmoins cette présomption est une présomption simple, elle peut donc tomber en cas de manœuvres dolosives de la part du vendeur, ou si le vice était indécelable pour l'acquéreur professionnel.
Il est généralement conseillé d'intenter, en plus d'une action sur le fondement de la garantie des vices cachés, une action sur le fondement d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance d'un bien conforme. Ceci afin d'augmenter ses chances d'avoir gain de cause si la qualification de vices cachés n'était pas retenue. L'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice.

Cordialement,

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