Vente à terme clause de réserve de propriété
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Il convient de noter que le contrat constitue "la loi des Parties". Les Parties peuvent prévoir des clauses qu’elles estimeraient nécessaires (article 1134 du Code civil). Dès lors, si les Parties conviennent mutuellement des droits et obligations du contrat et échangent leur consentement à ce titre, elles y sont obligées. Les exceptions à ce principe sont le respect des prescriptions légales en vigueur.
Dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble, une clause de réserve de propriété peut être prévue par les parties (articles 2367 et suivants du Code civil). Elle permet ainsi de prévoir que l’objet de la vente restera propriété du vendeur jusqu’au paiement du prix par l’acquéreur, ou encore elle peut avoir les effets d’une condition suspensive ou bien d’une clause résolutoire. Elle implique donc, selon la volonté des parties exprimée à l'acte, que le transfert de propriété est suspendu jusqu’au paiement du prix, ou que le contrat est réputé formé par le paiement du prix ou encore que le non-paiement du prix équivaut à une résolution contractuelle c’est-à-dire que le contrat est annulé. Le transfert des risques est à la libre détermination des parties. La clause doit se présenter sous forme écrite et de manière apparente. Elle doit être acceptée par l’acquéreur. Cette clause ne présente pas d’inconvénient majeur pour l’acquéreur si ce n’est l’impossibilité d’effectuer des actes de disposition sur le bien (étant donné qu'il n'en a pas la propriété) et peut même s’avérer avantageuse en cas de risque supporté par le vendeur.
L’hypothèse d’une revente du bien à autrui alors même que le prix n’a pas été entièrement payé, s’avère complexe. Ainsi, les effets assignés à la clause de réserve de propriété peuvent avoir pour conséquences un transfert de propriété n’ayant pas eu lieu. Dès lors, la revente du bien est impossible puisque le bien n’est pas approprié (le vente du bien d’autrui étant nulle, article 1599 du Code civil). Cela étant, il est possible d’opérer un transfert de dette, c’est-à-dire de substituer un nouveau débiteur au créancier pour l’exécution de l’obligation. Ainsi, cette opération peut avoir lieu par le biais de la délégation où le débiteur initial (premier acquéreur) appelé alors le délégant, va substituer un nouveau débiteur, le délégataire, au créancier (le délégué). Le créancier doit consentir à cette opération. On parle de délégation parfaite lorsque le délégant n'est plus lié au délégué.
Il est par ailleurs possible de prévoir une clause de substitution d’acquéreur, généralement prévue au sein d'une promesse de vente, permettant alors de substituer un nouvel acquéreur à celui initialement prévu.
Il est cependant fortement conseillé de se rapprocher d’un notaire pour ce genre de situation (la vente à terme supposant la rédaction d’actes authentiques).

Cordialement.