Construction en limite séparative
Litiges entre voisins

Bonjour,

Le droit de propriété définit aux articles 544 et suivants du Code civil est limité dans l’espace. Ce droit s’étend au-dessus et au-dessous du sol ainsi que précisé à l’article 552 du Code civil. Dès lors, lorsqu’une personne empiète sur le terrain d’autrui, il est porté atteinte au droit de propriété (article 545 du Code civil). Cela implique donc qu’un tiers a construit ou étendu sa construction (« débordé ») sur un terrain dont il n’est pas propriétaire. S’ouvrent alors deux possibilités pour le propriétaire : exiger la suppression des constructions aux frais du tiers et éventuellement demander une indemnisation sous forme de dommages et intérêts, soit conserver la propriété des constructions en remboursant au tiers la valeur des matériaux et de la main d’œuvre ou en remboursant le prix de la valeur augmentée du fonds qui en résulte (article 555 du Code civil). Il convient alors de consulter le cadastre pour la détermination précise des limites du droit de propriété et de s’adresser au TGI du lieu de construction en question. Il est alors possible d'engager une action dite en revendication au titre du droit de propriété pour laquelle il faudra prouver sa qualité de propriétaire ou une action au titre d'un trouble de la possession. Il est fortement conseillé de se rapprocher d'un avocat à ce titre.
Dans le cas de construction en limite séparative, les règles de distances de séparations entre des constructions et les limites séparatives contenues dans le plan d’occupation des sols (POS) ou Plan local d’urbanisme (PLU) doivent être respectées. A défaut de précisions à ce sujet dans ces plans ce sont les dispositions du code de l’urbanisme et règlements régionaux qui s’appliquent. Ainsi hors POS ou PLU, les distances à respecter entre les constructions sont précisées aux articles R.111-18 et suivants du Code de l’urbanisme. Tout dépassement de ladite limite constitue un empiétement.
Concernant les fenêtres et ouvertures, les distances minimales à respecter sont celles précisées au Code civil au titre de la servitude de vue (articles 678 et suivants). Ainsi il est distingué entre les vues dites « droites » sur la propriété voisine c’est-à-dire l’espace balayé par le regard lorsque placé en face de l’ouverture sans avoir besoin de se pencher ou tourner la tête, et la vue « oblique » qui est celle que l’on peut avoir en regardant sur les côtés en se penchant ou tournant la tête. Une distance de 1m90 et de 0,60m doit être respectivement respectée pour chacune. Il existe des exceptions à savoir si la partie du terrain sur lequel s'exerce la vue est grevée d'une servitude de passage, si l'ouverture donne sur un mur aveugle ou sur un toit fermé ou si l'ouverture donne sur la voie publique notamment.
Il convient par conséquent de se rendre en mairie afin de consulter les documents en questions et en cas de contestation d’une ouverture il convient de saisir le TI pour en demander la suppression.

Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez télécharger les modèles de lettre gratuit sur documentissime : http://www.documentissime.fr/modeles-de-lettres/lettre-de-demande-de-delivrance-d-un-extrait-cadastral-3318.html
et
http://www.documentissime.fr/modeles-de-lettres/lettre-de-demande-de-delivrance-d-un-certificat-d-urbanisme-3319.html

Cordialement.