Avantages fiscaux liés à la location en meublé ou en vide

Bonjour,

Depuis la loi de Cohésion Sociale du 18 janvier 2005 (dite loi Borloo), les statuts du loueur en meublé se rapprochent de plus en plus de celui du loueur en vide tout en gardant certaines souplesses. Les contraintes posées deviennent quasiment les mêmes.

La location nue offre un cadre juridique contraignant mais des réductions fiscales appréciables.

Les propriétaires qui décident de louer un logement vide doivent respecter un grand nombre de contraintes juridiques :

- obligation de conclure un bail pour une durée minimum de 3 ans, renouvelable (6 ans pour les sociétés, SCI par exemple),

- le bailleur peut donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux : pour occuper le bien lui même ou pour sa famille, pour vendre le bien, pour inexécution d'une obligation du locataire,
- bail reconduit tacitement au bout de 3 ans sauf certains cas précis prévus par la loi (vente du logement par exemple),

- interdiction en cours de bail de décider librement de l'augmentation du loyer (celle-ci ne peut excéder la variation annuelle de l'indice INSEE).

La location nue possède néanmoins des avantages fiscaux non négligeables. Et ce, quel que soit le régime fiscal que vous adoptez :

- régime du micro-foncier : abattement forfaitaire de 40 % sur vos revenus fonciers pour les propriétaires recevant moins de 15 000 euros de loyers par an (charges non comprises).

- régime du réel : déficit foncier déductible de vos revenus locatifs (dans la limite de 10 700 euros par an, avec possibilité de reporter le solde sur les 10 années suivantes). Ce régime est particulièrement appréciable en cas de recours à l'emprunt ou de travaux importants.

S'agissant du régime des locations meublées :

- bail souscrit pour 1 an minimum, renouvelable, si le logement constitue la résidence principale du locataire, la modification du loyer est indexée sur l'indice du coût de la construction,
- le bailleur peut donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux : pour occuper le bien lui même ou pour sa famille, pour vendre le bien, pour inexécution d'une obligation du locataire,
- formalités de résiliation du bail plus souples en cas d'impayé.

Au niveau fiscal, la location meublée est également très avantageuse : elle permet aux propriétaires percevant moins de 76 300 euros de loyers de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 68 % sur leurs revenus fonciers (régime du micro-bic).

Attention toutefois : la location meublée n'est pas pour autant ' la ' solution idéale. Elle se heurte en effet à certaines contraintes de taille :

- changements fréquents de locataires (ceux-ci n'ayant pas à s'encombrer de mobilier). Ce phénomène entraîne également une dégradation accélérée des biens,
- difficulté à trouver des locataires si le loyer est trop élevé (risque de vacance)
- pas de possibilité de générer de déficit foncier en cas d'emprunt ou de travaux. Dans ce contexte, la location meublée est donc intéressante surtout si vous achetez vos biens en bon état et sans avoir recours à l'emprunt.

En principe, les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses de réparations et d'entretien qui leur incombent ainsi que les dépenses d'amélioration. Il conviendra de remplir les conditions exigées.

Je vous conseille vivement de vous rapprocher d'un conseiller fiscal.

Cordialement.