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Droit de l'immobilier

Refus de signer acte authentique
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,
Au dernier moment l'acheteur se retracte, l'appartement ne lui plait plus . Il refuse de signer l'acte authentique et souhaite récupérer son dépot . Quelle procédure ?


Question posée le 19/03/2013

Par Flo

Département : Val-de-Marne (94)


Mots clés de cette question :délai de rétractationvente immobilière

Par Frédéric TALMON (Avocat)

Date de la réponse : le 19/03/2013

S'il y a eu un compromis de vente, il faut assigner devant le Tribunal compétent.

Il est possible de l'obliger à acheter ou de lui demander des dommages et intérêts (ces derniers sont souvent prévus dans le compromis).

S'il n'y a pas eu d'acte ou d'accord avant la vente, il peut être possible d'agir, mais il sera plus délicat d'obtenir des sommes. Pour le savoir, il faut examiner le dossier.

Photo TALMON Frédéric
Frédéric TALMON (Avocat)
8, avenue Constant Coquelin
Paris 75007
Tél : 01 85 09 50 09
Fax :
Date de la réponse : le 19/03/2013

Bonjour,
Préalablement à la vente d'un bien immobilier, plusieurs avant-contrats peuvent être conclus.
Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente") le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois). Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation (en principe égale à 10 % du prix de vente). S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), le vendeur et l'acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente (article 1589 du Code Civil). Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5% et 10 % du prix de vente, appelée dépôt de garantie. Elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.
Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance (peu fréquent en pratique). Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale (présente dans la plupart des compromis) selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.
Mais il est important de rappeler que quelque soit l'avant-contrat signé, l'acquéreur dispose toujours d'un délai de sept jours (incompressible) pendant lequel il peut revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception). Cette règle est posée par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, et s'applique à "tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation" . Les sommes versées doivent dans tous les cas être intégralement restituées, peu importe le motif . Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la LRAR contenant l'avant-contrat.
Cordialement,

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