Différend avec un huissier
Saisie d'huissier
Bonjour, je me suis portée caution pour un loyer commercial. Le locataire n'a pas payé les loyers et je dois donc régler à sa place, ce que je conteste pas. Toutefois l'huissier me demande de payer des indemnités d'occupation alors que les clès ont été restituées. La résiliation du bail a été faite par un mandataire judiciaire le 18 décembre 2006. Sous prétexte que les clés ont été remises au bailleur, en juin 2007, l'huissier me réclame 6 mois supplémentaires à titre d'occupation. J'ai sollicité un avocat mais ça ne bouge pas. L'huissier reste camper sur ses positions. Comment puis je faire pour obtenir un décompte qui s'arrête à la date de résiliation?
Question posée le 23/01/2013
Par Joelle
Département : Nord (59)
Bonjour,
Une fois le bail résilier le locataire sortant n'est plus tenu de payer le loyer à l'égard du propriétaire; cependant dans le cas où le local commercial ne serait pas libéré le bailleur est en mesure de demander une indemnité d'occupation. En effet il convient de rappeler que la restitution des lieux est achevée au moment où le bailleur est en mesure de reprendre possession des lieux (libération des lieux et remise des clefs au propriétaire).
L'indemnité d'occupation est due dès lors que le locataire se maintient de façon indue dans les lieux; celle-ci s'acquière jour par jour, jusqu'à la remise des clés, puisqu'elle est assimilée à la réparation d'un préjudice subit par le bailleur. Même si le locataire sortant a quitté les lieux, elle est due dès lors que ce dernier n'a pas restitué les clés (Cass. 3e civ. 18 novembre 2003, AJDI 2004, p. 198).Le bail étant résilié l'ancien preneur ne peut alors plus se prévaloir d'un droit au maintient dans les lieux et l'indemnité d'occupation est donc de droit commun.
L'indemnité d'occupation à une double fonction: d'une part celle de compenser le préjudice subit par le bailleur, découlant de l'occupation indue, et d'autre part, elle doit représenter à minima la valeur locative du marché (et peut même être supérieure si une éventuelle perte de bénéfices est démontrées).
L'indemnité d'occupation peut être fixée par le juge ou de manière contractuelle et elle correspond en général au montant du loyer assorti d'une majoration (10%, 20% ou plus).
Enfin, concernant la caution, en cas d'imputabilité d'indemnités d'occupation à celle-ci, si la caution s'est engagée de façon manuscrite lors de la signature du bail à «garantir toutes les conséquences pécuniaires de la résiliation judiciaire du bail», la caution sera donc redevable des indemnités réclamées par le bailleur.
Cordialement
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