Vente d’un local commercial à une sci familiale : le locataire conserve son droit de préférence

La transmission d’un immeuble commercial au sein d’une famille peut être organisée par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Mais la constitution d’une SCI familiale permet-elle d’écarter le droit de préférence dont bénéficie le locataire commercial lorsque son bailleur envisage de vendre les locaux ?

Par un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative. L’exception prévue pour les ventes consenties à certains membres de la famille du bailleur ne peut pas être étendue à une SCI, quand bien même ses associés seraient exclusivement le bailleur et ses enfants.

La solution repose sur un principe classique du droit des sociétés, mais dont les conséquences sont importantes en matière de bail commercial : la société dispose d’une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés.

I. Le droit de préférence du locataire commercial confronté à une vente intrafamiliale

A. Le principe : le locataire doit être prioritairement informé de la vente du local commercial

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce organise au bénéfice du locataire un droit de préférence lorsque le propriétaire envisage de vendre un local commercial ou artisanal entrant dans le champ du dispositif.

Le bailleur doit alors notifier au locataire le prix et les conditions de la vente envisagée, cette notification valant offre de vente. Le dispositif comporte parallèlement plusieurs hypothèses dans lesquelles ce droit de préférence est écarté.

Parmi ces exceptions figure la cession du local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La difficulté soumise à la Cour de cassation était précisément de déterminer si cette exception pouvait bénéficier à une société constituée par les personnes appartenant au cercle familial visé par le texte.

B. Une opération de transmission organisée par l’intermédiaire d’une SCI familiale

Dans l’affaire jugée le 5 mars 2026, une SCI propriétaire de locaux donnés à bail commercial avait conclu, le 6 juillet 2018, une promesse de vente au profit d’une autre SCI.

Cette société acquéreuse avait été constituée par le gérant de la SCI bailleresse et ses deux enfants. La vente avait été envisagée pour un prix de 450 000 euros, selon des modalités de paiement particulières.

Après une première notification, les conditions de la vente avaient évolué. Le notaire avait alors adressé au locataire une nouvelle offre, que celui-ci avait acceptée le 12 décembre 2018.

La SCI propriétaire refusa néanmoins de régulariser la vente au profit du preneur. Le locataire engagea alors une action tendant à faire reconnaître que la vente était devenue parfaite par son acceptation de l’offre.

C. L’argument du bailleur : faire prévaloir la finalité familiale de l’opération

Devant la Cour de cassation, la bailleresse soutenait en substance que le droit de préférence ne devait pas s’appliquer dès lors que l’opération poursuivait une finalité intrafamiliale.

Son raisonnement consistait à regarder au-delà de la personnalité morale de l’acquéreur : puisque la SCI bénéficiaire avait été constituée dans le cercle familial et notamment avec les enfants du gérant de la société venderesse, la vente devait, selon elle, relever de l’exception familiale de l’article L. 145-46-1.

L’argument n’était pas dépourvu d’intérêt pratique. Il invitait cependant à assimiler la vente faite à une personne morale à une vente directement consentie aux personnes physiques qui en sont associées.

C’est précisément cette assimilation que la Cour de cassation refuse.

II. La SCI familiale ne peut pas être assimilée aux descendants du bailleur

A. La Cour de cassation retient la personnalité juridique propre de la SCI

La troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir reconnu au locataire le bénéfice du droit de préférence.

Elle pose une règle claire : une vente consentie à une société civile immobilière, même composée exclusivement de parents ou d’alliés, ne constitue pas une cession à l’une des personnes physiques visées par l’exception légale. La raison en est que la société possède une personnalité distincte de celle de ses associés.

La qualification de l’acquéreur est donc déterminante.

Juridiquement, l’acquéreur n’était ni le gérant de la SCI venderesse ni ses enfants. Il s’agissait d’une autre société civile immobilière, titulaire de droits et d’obligations qui lui sont propres.

B. La composition familiale du capital de la SCI est indifférente

L’intérêt de l’arrêt réside notamment dans le caractère très net de la solution.

La Cour de cassation précise que celle-ci demeure valable quand bien même la SCI serait constituée exclusivement entre parents ou alliés. Ce n’est donc ni la composition de son capital ni la finalité patrimoniale de l’opération qui commande l'application de l'exception, mais l’identité juridique de l’acquéreur.

Cette approche interdit de raisonner par transparence de la société.

Le fait que les associés de la SCI acquéreuse soient les personnes auxquelles le propriétaire aurait pu, sous les conditions du texte, céder directement le bien sans faire jouer le droit de préférence ne suffit pas à étendre l’exception à la personne morale qu’elles ont constituée.

C. Une interprétation stricte des exceptions au droit de préférence

L’arrêt révèle ainsi une lecture stricte des exceptions prévues par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. 

Le texte vise certaines qualités précises de l’acquéreur : conjoint, ascendant ou descendant. Une société civile immobilière ne possède aucune de ces qualités, même lorsque son capital est détenu par des personnes qui, prises individuellement, entreraient dans le champ de l’exception.

La Cour refuse donc d’ajouter au texte une hypothèse que le législateur n’a pas expressément prévue.

Cette méthode d’interprétation est particulièrement importante en pratique : une opération économiquement familiale n’est pas nécessairement une cession familiale au sens juridique de l’article L. 145-46-1.

III. Une solution aux conséquences importantes pour les ventes de locaux commerciaux

A. Le recours à une SCI familiale ne permet pas de neutraliser le droit du locataire

La première conséquence pratique de l’arrêt est immédiate.

Lorsqu’un propriétaire souhaite céder un local commercial à une SCI constituée avec ses enfants, il ne peut pas considérer que l’opération échappe, pour ce seul motif, au droit de préférence du locataire.

Il faut au contraire vérifier si les autres conditions d'application de l'article L. 145-46-1 sont réunies et, dans l'affirmative, respecter la procédure légale.

Dans l’affaire du 5 mars 2026, l’enjeu était particulièrement concret puisque la cour d’appel avait déclaré la vente parfaite au profit du locataire à la suite de l’acceptation de l’offre qui lui avait été notifiée. Le rejet du pourvoi maintient cette solution.

L’arrêt constitue ainsi un avertissement pour la structuration des opérations de transmission immobilière : le choix d’une personne morale comme véhicule d’acquisition produit des conséquences juridiques qui ne peuvent être effacées au seul motif que son actionnariat est familial.

B. La solution s’inscrit dans une jurisprudence précisant progressivement les exceptions légales

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans un mouvement plus général de délimitation du champ du droit de préférence du locataire commercial.

La Cour de cassation avait notamment jugé, le 30 novembre 2023, que ce droit n'est pas applicable aux ventes réalisées d’autorité de justice. Dans cette hypothèse, l’exclusion ne résultait pas littéralement de la liste des exceptions mais de la nature même du mécanisme légal, applicable lorsque le propriétaire « envisage » de vendre son bien. Cass. civ. 3e, 30 nov. 2023, n° 22-17.505.

Plus récemment, la troisième chambre civile a également précisé la portée de l’exception relative à la cession unique de locaux commerciaux distincts. Dans son arrêt du 6 novembre 2025, elle a été conduite à examiner une opération portant sur plusieurs locaux qui n'étaient pas détenus selon les mêmes droits de propriété. Cass. civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.442.

Ces décisions montrent que les exceptions de l’article L. 145-46-1 doivent être confrontées avec précision à la structure juridique réelle de chaque opération. Le recours à un avocat spécialisé en bail commercial semble ici indispensable.

C. Une vigilance renforcée depuis la modification de l’article L. 145-46-1 en mai 2026

Un point d’actualisation mérite enfin d’être signalé pour éviter de reproduire mécaniquement, dans les opérations actuelles, le texte applicable à l’arrêt du 5 mars 2026.

L’article L. 145-46-1 a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, postérieurement à cette décision. Sa rédaction actuelle précise notamment le champ des locaux concernés par le droit de préférence et complète les hypothèses d’exclusion ; ces nouvelles dispositions sont applicables aux mutations intervenant après la promulgation de la loi.

En revanche, l’exception familiale demeure formulée autour de la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. La distinction opérée par l’arrêt entre les personnes physiques concernées et une SCI dotée d’une personnalité juridique propre conserve donc un intérêt direct sous le texte actuellement en vigueur.

Conclusion

L’arrêt du 5 mars 2026 apporte une précision importante pour les opérations de cession de locaux faisant l’objet d’un bail commercial : le caractère familial d’une SCI acquéreuse ne suffit pas à faire entrer la vente dans l’exception familiale au droit de préférence.

La solution est juridiquement cohérente. Dès lors que le législateur a désigné certaines personnes physiques et que la SCI constitue une personne morale distincte de ses associés, vendre à une SCI composée du bailleur et de ses enfants n’équivaut pas à vendre directement aux enfants.

Pour les bailleurs, cette décision impose d’intégrer le droit de préférence très en amont de toute opération de transmission immobilière organisée par l’intermédiaire d’une société familiale. Pour les locataires, elle confirme qu’il convient d’examiner non seulement la finalité économique de la vente, mais surtout l’identité juridique exacte de l’acquéreur.

Référence : Cass. civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B, publié au Bulletin.