Bail commercial : la simplification est un art difficile

La simplification n’est pas un art facile. Le décret n°2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification des formalités en matière de droit commercial en est une preuve

Abrogation de l’article R 145-1-1 du Code de Commerce

On sait que la Loi PINEL du 20 juin 2015 avait modifié les règles relatives au formalisme des congés en prévoyant à l’article L 145-9 du Code de Commerce que le congé pouvait être donné « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties ».

Déjà l’article 207 de la Loi n°2015-990 du 6 aout 2015 était revenu en arrière, en précisant que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire »

En toute logique le décret du 11 mars 2016 est venu abroger l’article R 145-1-1 du Code de Commerce qui précisait que « lorsque le congé prévu à l’article L 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre »

On retiendra donc que le congé de l’article L 145-9 du Code de Commerce (c’est-à-dire le congé du bailleur donné 6 mois à l’avance, pour la date d’expiration du bail, ou en cours de la tacite prolongation, six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil) doit être donné par acte extra-judiciaire.

Idem pour le congé du bailleur, donné en cours de bail, lorsqu’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

La règle est simple pour le congé du bailleur : l’exploit d’huissier est obligatoire quelles que soient les dispositions du bail.

Création de l’article R 145-38 du Code de Commerce

Cet article précise « Lorsqu’en application des articles L 145-4, L 145-10, L 145-12, L 145-18, L 145-19, L 145-47, L 145-49 et L 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire »

Pour faire simple, on rappellera qu’il est possible d’avoir recours à l’acte extra-judiciaire du premier coup, plutôt que d’attendre que la lettre recommandée revienne non réclamée ou NPAI.

Mais comme faire compliqué reste possible, revenons sur les articles visés à l’article R 145-38 nouvellement créé.

La déspécialisation

L’article L 145-47 du Code de Commerce permet au locataire de solliciter du bailleur l’autorisation de s’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à l’activité prévue au bail par lettre recommandée ou acte extra-judiciaire.

L’article L 145-49 du Code de Commerce permet au locataire de solliciter dans les mêmes formes l’autorisation d’exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution

Bien entendu ces deux formes de déspécialisation peuvent entrainer l’augmentation du loyer à la première révision triennale suivant l’autorisation du bailleur dans le cas de l’article L 145-47, au moment de l’autorisation dans le cas de l’article L 145-49 du Code de Commerce.

Une procédure sur la fixation du loyer ainsi modifié peut s’en suivre

En conséquence, l’article L 145-55 du Code de Commerce permet au locataire de renoncer à sa demande de déspécialisation partielle ou totale dans les mêmes formes, jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée.

Là encore le choix donné au locataire de procéder par lettre recommandée ou exploit d’huissier risque de le priver de sa faculté de renonciation, par le dépassement du délai de 15 jours