24 nouvelles clauses abusives dans les contrats de syndic

Près de seize ans après sa première recommandation sur le sujet (Recommandation n° 96-01, 17 nov. 1995, inCode de la copropriété Dalloz, App., v° Clauses abusives), la Commission des clauses abusives vient de recommander que soient éliminées des contrats de syndic de copropriété les clauses ayant pour objet ou pour effet de rendre difficile la délimitation entre prestations particulières et prestations de gestion courante.La Commission s'est attachée à examiner les clauses relatives à la formation du contrat et à sa révocation, mais aussi le contenu général du contrat et ses modalités d'exécution, afin d'identifier les clauses illicites et abusives.

L'obligation de chaque copropriété d'avoir un syndic

Toute copropriété doit avoir un syndic, mais celui-ci peut être un professionnel, ou non. Dans ce dernier cas, on parle couramment de syndic bénévole. Le syndic "bénévole" a les mêmes fonctions que le syndic professionnel. Le syndic bénévole doit être l'un des copropriétaires de l'immeuble : il doit donc posséder un lot dans la copropriété, même peu important (une cave peut suffire). Néanmoins, la quasi-totalité des copropriétés fonctionnent avec un syndic professionnel. Celui-ci est alors soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), et doit notamment être titulaire d'une carte professionnelle.

Investi des pouvoirs définis par la loi et représentant officiel du syndicat, le syndic constitue le pouvoir exécutif de la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17 et 18). Il est chargé d'assurer l'application des dispositions du règlement de copropriété et l'exécution des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Il dispose également d'un pouvoir propre qui l'habilite à prendre toutes les mesures que rendent nécessaires la conservation et l'entretien de l'immeuble et même à faire procéder en cas d'urgence à l'exécution de travaux indispensables à la sauvegarde de l'immeuble. Le syndic est investi d'un rôle essentiel dans la copropriété dont il assure la gestion. L''assemblée générale est l'organe décisionnel, elle ne se réunit généralement une fois par an pour adopter les principales mesures intéressant l'administration de l'immeuble (vote du budget prévisionnel, approbation des comptes de l'exercice écoulé...) ; elle ne règle que les questions essentielles, de sorte que le syndic assume en pratique la responsabilité du fonctionnement de la copropriété.

Le contrat de syndic

Le contrat signé avec le syndic de copropriété définit l'ensemble des tâches que le syndic s'engage à fournir à la copropriété. Le contrat détermine également les conditions de sa rémunération en fonction des prestations fournies (distinction entre la gestion courante et les services hors gestion courante).

La délimitation entre les prestations particulières et les prestations courantes permet au consommateur de comparer les tarifs proposés par les différents syndics. Or les syndics proposent souvent des contrats dont les dispositions ne permettent pas de distinguer clairement ces deux types de prestations.

La commission des clauses abusives dans sa recommandation (n°2011-01) vient donc de déclarer comme abusives 24 clauses qui ont pour effet de rendre difficile cette délimitation entre prestations particulières et prestations courantes.

La liste des 24 nouvelles clauses abusives

Ne doivent pas figurer dans les contrats de syndic les clauses qui ont pour objet ou pour effet de:

1. indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci ;

2. présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel ;

3. permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d'une partie commune;

4. rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'é celle du syndic ;

5. laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ;

6. inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ;

7. décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale ;

8. prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet ;

9. mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;

10. prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes ;

11. prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ;

12. prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ;

13. scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ;

14. fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ;

15. prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;

16. facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux ;

17. offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ;

18. mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ;

19. permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;

20. faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;

21. permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat ;

22. présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement ;

23. mentionner des prestations particulières dont la définition n'est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;

24. faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat.

La commission des clauses abusives et la portée de ses recommandations

En France, c'est avec la loi du 10 janvier 1978 (n°78-23) que la lutte a été officiellement ouverte contre les clauses abusives. Le législateur instaure notamment une commission des clauses abusives.Instituée par l'article L. 132-2 du code de la consommation, la Commission des clauses abusives est placée auprès du ministre chargé de la consommation. Elle est composée de magistrats, de personnalités qualifiées en droit ou technique des contrats, de représentants des consommateurs, de représentants des professionnels. La commission examine les modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels et recommande la suppression ou la modification des clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En droit, le respect des recommandations ne s'impose à personne : ni aux sujets de droit que sont lesprofessionnels du secteur visé, ni au juge. Cependant la commission doit donner son avis au gouvernement avant que celui-ci n'édicte des décrets d'interdiction de clauses « noires » ou posant des présomptions d'abus sur des clauses « grises » (art. L.132-1, réd. L. 4 août 2008). De plus elle peut proposer dans son rapport annuel les modifications législatives ou réglementaires qui lui paraissent souhaitables (art. L.132-5). Enfin, il arrive que le juge s'y réfère expressément, et même la Cour de cassation, lorsqu'il s'agit de se prononcer sur le caractère éventuellement abusif d'une clause.

Le syndic a donc tout intérêt à respecter les recommandations émises par la commission des clauses abusives, s'il ne souhaite pas que certaines clauses du contrat avec la copropriété soient annulées par la cour de cassation. En effet, les clauses abusives seront réputées non écrites (article L 132-1 al 6 du code de la consommation), c'est-à-dire que la clause sera annulée mais que le contrat continuera à s'appliquer pour les autres stipulations.