Restriction de vente
Succession et héritages

Cher monsieur,

Nous comprenons que votre sœur, votre frère et vous-même avez hérité de votre mère d’une maison.
Vous avez trouvé un acquéreur pour celle-ci à un certain prix, mais votre sœur a bloqué cette vente et souhaite aujourd’hui racheter les parts de vous et votre frère, à un prix inférieur à celui que le tiers était prêt à payer.

Vous souhaitez aujourd’hui savoir de quels moyens vous disposez pour ne pas être spolié par votre sœur au sujet de cette maison.

En premier lieu, nous comprenons que la maison est détenue en indivision entre vous, votre sœur et votre frère. L’indivision successorale est régie par les dispositions du Code civil relatives au régime légal de l’indivision.

En ce sens, l’article 815-3 du Code civil dispose que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition sur un bien immobilier.

Ainsi, la cession de la maison à un tiers doit faire l’objet de l’unanimité entre vous et votre fratrie.

En revanche, d’autres moyens existent pour régler les désaccords dans une indivision.

A ce titre, l’article 815-14 du Code civil dispose : « L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. »

Dans votre cas, vous et votre frère pourriez adresser un courrier recommandé à votre sœur lui indiquant :

- Votre projet de vendre vos parts dans l’indivision concernant la maison de votre mère ;
- Le prix proposé au tiers ;
- Les conditions de la cession.

Ainsi, votre sœur, si elle veut racheter vos parts de la maison indivise, devra vous les racheter dans les conditions financières d’achat formulées par le tiers.

De surcroît, le régime de l’indivision est conçu comme un régime provisoire. Ainsi, l’article 815 du Code civil prévoit qu’il est toujours possible de provoquer le partage, nul ne pouvant être contraint de rester dans l’indivision. De plus, l’article 838 du Code civil prévoit que le partage amiable peut être total ou partiel lorsqu’il laisse certains biens dans l’indivision.

Enfin, concernant votre interrogation sur la possibilité d’insérer dans l’acte de vente une clause d’inaliénabilité, le droit permet d’insérer une telle clause mais subordonne sa validité à plusieurs conditions cumulatives.

En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt du 31 octobre 2007, a jugé que « dès lors qu’elle est limitée dans le temps et qu’elle est justifiée par un intérêt sérieux et légitime, une clause d’inaliénabilité peut être stipulée dans un acte à titre onéreux ».

Dans votre cas, la condition de limitation dans le temps serait remplie. Pour la condition tenant à l’intérêt légitime et sérieux, il pourrait résider dans votre intérêt à ne pas être spolier par votre sœur dans la succession. En revanche, en cas de litige, l’interprétation de cet intérêt reste subordonnée à l’appréciation du juge, qui peut juger l'intérêt illégitime.

En tout état de cause, au regard des faits portés à notre connaissance, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire pour plus de précisions sur les diverses solutions envisageables.

Bien cordialement.