Vente maison
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que vous avez fait construire une maison en 2006 et que vous avez consenti à votre fille une donation avec réserve d’usufruit, étant précisé que cette maison est donnée en location.

Vous souhaitez aujourd’hui vendre ce bien et vous interrogez sur les modalités de taxation de la plus-value qui serait réalisée.

Tout d’abord, il convient d’indiquer qu’il conviendra de définir le montant de la plus-value réalisée tant par vous que par votre fille, plus-value qui sera nécessairement différente.

Pour vous-même, il conviendra de distinguer la plus-value réalisée sur le terrain (le prix de cession du terrain retraité du prix d’achat ou du prix retenue dans l’acte de donation ou de succession) de la plus-value réalisée, en tant que telle, sur la maison construire.

La plus-value sur la cession de la maison construite sera déterminée par la différence entre le prix de cession retenu (en l’occurrence le prix de cession de l’usufruit) et les coûts qui ont été exposés pour faire construire cette maison (frais d’architecte, taxes liées à la construction, etc.).

Pour votre fille, la plus-value sera déterminée par la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valorisation de la nue-propriété telle qu’elle a été retenue dans l’acte de donation avec réserve d’usufruit (normalement selon le barème de l’article 777 du Code général des impôts, en fonction de votre âge).

Ceci étant précisé, et dans la mesure où votre maison n’était pas votre résidence principale (elle était donnée en location), la plus-value sera taxée à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire de 19%, outre un prélèvement complémentaire de 2% à 6% si la plus-value réalisée est supérieure à 50.000 €.

Ceci étant, la base taxable (c’est-à-dire, en réalité, le montant de la plus-value qui sera soumis à imposition) bénéficiera d’abattement pour durée de détention du bien (6% tous les ans de la 6ème à la 21ème année de détention et 4% pour la 22ème année révolue).

Sur ce point, il conviendra de distinguer, vous concernant, la durée de détention du terrain et la durée de détention de la maison (calculée à compter de 2006).

Concernant votre fille, vous indiquez que cette dernière entend utiliser le prix de cession de la nue-propriété qu’elle détient afin d’acquérir sa résidence principale.

Sur ce point, l’article 150 U II-1° bis du Code général des impôts dispose que bénéficient d’une exonération les plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous plusieurs conditions.

Notamment, le logement vendu ne doit pas avoir été la résidence principale du contribuable pendant les 4 années qui ont précédé la cession.

Par ailleurs, le prix de cession doit impérativement être remployé, dans les 24 mois de la cession, à l’achat ou la construction d’une résidence qui deviendra la résidence principale du contribuable.

Lorsque les conditions de l’exonération sont réunies, elle s’applique à hauteur de la quote-part du prix de cession qui a été affectée à l’achat de cette résidence principale.

Au cas présent, il conviendra donc de s’assurer que votre fille remplisse les conditions de l’article 150 U II-1° bis du Code général des impôts pour déterminer si elle peut bénéficier de l’exonération (notamment, de s’assurer qu’il ne s’agit pas de la première cession d’un logement autre que sa résidence principale).

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil fiscaliste afin de vous accompagner dans ces démarches.

Bien à vous