Droits réduits de l'épouse dans une licitation
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Il convient au préalable de relever qu’aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, ce qui implique donc que tout indivisaire dispose du droit de solliciter le partage de l’indivision.

Il est donc possible pour un indivisaire, dans le cadre d’une licitation-partage de droits indivis, d’acquérir les droits des autres membres de l’indivision.

Le cas échéant, l’article 750 du Code général des impôts dispose que les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont assujetties à l’impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens.

Ceci étant, cet article précise également que les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d’une succession sont assujetties à un droit d’enregistrement ou à une taxe sur la publicité foncière de 2,50% lorsqu’elles interviennent au profit de membres originaires de l’indivision, de leurs conjoint, ascendants, descendants ou ayants-droits.

Il semble donc que ce taux particulier s’applique au profit d’un membre originaire de l’indivision, c’est-à-dire, dans le cadre d’une indivision successorale, à un héritier immédiat du défunt dont la succession a fait naître l’indivision.

Dans votre cas, il semble que vous ne soyez devenu indivisaire que par le truchement d’une donation-partage et n’ayez donc pas directement été l’héritier de votre grand-père : il ne semble donc pas que vous soyez un indivisaire originaire au sens de l’article 750 du Code général des impôts et que votre épouse puisse donc bénéficier du taux de 2,50%.

Au surplus, il convient également de relever qu’aux termes de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, l’établissement de diagnostics est obligatoire en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti.

Or, il semble que la cession de parts indivises, comme tel sera le cas dans l’hypothèse d’une cession des droits indivis des membres de votre famille à votre épouse et à vous-même, ne soit pas considérée comme une cession d’une partie d’un immeuble bâti mais comme une cession d’un droit mobilier.

En conséquence, les vendeurs d’une quote-part indivise d’un bien immobilier ne semblent pas soumis à l’obligation d’établir des diagnostics obligatoires.

Enfin, il convient de relever que la détermination de l’impôt sur la plus-value immobilière dans le cadre d’un partage de l’indivision dépend très largement des nombreux cas d’exonérations auquel celui-ci est soumis.

En effet, aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, de nombreux partages sont exonérés de l’impôt sur les plus-values immobilières, notamment lorsque tous les partageants sont membres originaires de l’indivision.

Dans votre cas, et compte-tenu de la complexité de la situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit fiscal.

Bien à vous