Location bien commercial nu propriete
Bail commercial
un local usufruit au défunt le nu propriétaire (un des enfants) a sans mandat gérer les biens du défunt. n'a pas relouer le bâtiment commercial, mais a loué la maison du défunt. A fait des travaux avec l'argent du défunt sur les seuls biens dont il a la nu propriété.IL vient de relouer le local comme par miracle. Quel recours pour les autres héritiers ???? En ne relouant pas le local il a détruit à la date de la succession jusqu'à aujourd'hui le fonds de commerce rattaché à ce bâtiment .Fonds de commerce qui lui avait été donné par le défunt et devait rentrer dans la succession..merci
Question posée le 29/10/2017
Par Bottin
Département : Yvelines (78)
Bonjour,
L’article 595 du code civil dispose que : « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.
Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.
L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.»
Il résulte de cet article que c’est normalement à l’usufruitier que revient le droit de consentir un bail d'habitation ou un bail professionnel non commercial. En revanche, les baux commerciaux et les baux ruraux sont considérés comme des actes de disposition et ne peuvent pas être passés par l’usufruitier seul.
Il devra donc obtenir l’accord du nu-propriétaire pour conclure ce type de baux.
Réciproquement, le nu-propriétaire ne peut pas par principe donner le bien à bail sans accord de l’usufruitier.
L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Ainsi, si l’un des héritiers a agi sans droit sur les biens recueillis de la succession et, a fortiori, s’il en résulte une perte de valeur des biens et droits détenus par les autres héritiers, il conviendra de faire constater par le juge le caractère illicite de ces agissements et surtout, engager la responsabilité civile de l’héritier s’étant rendu responsable d’une dévalorisation des biens.
Face à la complexité de ces thématiques, nous ne pouvons cependant que vous conseiller d’avoir recours aux services d’un avocat spécialisé qui élaborera la stratégie judiciaire à mener en vous indiquant plus précisément et au vu des pièces, les chances de succès d’une telle action.
Bien à vous
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