Renseignement sur une vente en nu-propriété avec réserve d'usufruit
Achat-vente d'un bien immobilier
je souhaite acquérir une maison d'habitation à une amie , en nu-propriété avec réserve d'usufruit pour cette personne!mon notaire me dit que c'est possible , à condition de ne pas être héritier de cette personne !je souhaiterai savoir si c'est exacte
cordialement
Question posée le 30/06/2017
Par Maestro
Département : Ain (1)
Bonjour,
En vertu du principe de liberté contractuelle, il est loisible pour une personne de céder la nue-propriété de son bien en conservant l’usufruit à titre viager ou pour une durée conventionnelle.
En revanche, la vente avec réserve d’usufruit consentie à un héritier présomptif du vendeur doit effectivement être évitée puisqu’elle donnera lieu à application de l’article 918 du Code civil qui dispose que :
« La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. L'éventuel excédent est sujet à réduction. Cette imputation et cette réduction ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n'ont pas consenti à ces aliénations. »
Ce dernier établit ainsi une présomption de gratuité à l'encontre de toute aliénation avec réserve d'usufruit consentie à un successible en ligne directe, sans distinguer suivant le moment auquel le prix a été payé entre les mains de l'aliénateur ou entre celles de ses héritiers.
En d’autres termes, une telle vente consentie à un héritier est juridiquement possible mais elle sera automatiquement requalifiée en donation et prise en compte à ce titre pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible au jour du décès du vendeur, alors présumé donateur.
Au surplus, fiscalement, le Code général des impôts (article 751) assimile également une telle vente à une donation puisqu’il dispose que « est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux (…) ».
Ainsi outre le fait qu’une telle vente sera juridiquement inefficace, elle sera fiscalement très onéreuse puisque le régime des donations peut être globalement bien plus lourd que celui des mutations à titre onéreux.
Ce que votre notaire vous a indiqué parait donc exact.
Cordialement
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