Problème cave locaux commerciaux
Problèmes de copropriété et syndic
Bonjour,
Nous occupons des locaux commercions depuis plus de 25 ans.Tout le rez de chaussée de l'immeuble est occupé par des commerces et les étages supérieurs par des logements. la propriétaire avec laquelle nous avons signé notre bail est décédé et ses neveux ont hérité de l'immeuble qu'ils se sont partagés. Lors du partage le géomètre à attribué la cave n° 3 que que nous occupions depuis 25 ans à un des héritiers qui n'est pas le propriétaire de nos locaux. Il a donc redistribué les caves, à changer les numéros et aujourd'hui il nous est demandé sans tambour ni trompette de vider notre cave dans les plus brefs délais. IL s'avère que la cave que l'on nous propose aujourd'hui dans un tel état de vétusté (sale, porte et encadrement pourris, ne tenant plus et risquant à tout moment de s'effondrer) que nous ne pouvons l'occuper. Avons nous l'obligation de quitter notre cave et sous quelles conditions ? Il n'y a pas eu d'avenant à notre bail pour l'instant. Merci de votre réponse
Question posée le 02/11/2016
Par Patou1103
Département : Hauts-de-Seine (92)
Bonjour,
Le contrat de louage est défini à l'article 1709 du Code civil : "Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".
Cette définition permet d'identifier les éléments constitutifs du contrat de louage que sont la jouissance stable d'une chose et le paiement corrélatif d'un loyer.
Il est important de noter qu'un écrit n'est pas nécessaire à la validité du bail. Un bail verbal est tout à fait valable. Toutefois, en pratique il est plus difficile de ses ménager la preuve de son existence et de son contenu.
L'existence d'un bail verbal peut être établie par tous moyens de preuve dès lors que celui-ci a reçu un commencement d'exécution (Civ 3, 22 mai 1973). Elle ne saurait néanmoins résulter de la seule occupation des lieux (Civ 3, 4 février 1975).
Le commencement d'exécution suppose en effet de la part de celui qui s'en prévaut, non seulement l'exercice des droits, mais aussi l'accomplissement des obligations découlant du bail et notamment le paiement du loyer (Civ 3, 27 avril 1970).
En l'espèce, il convient de vérifier :
- s'il existe un contrat de bail, le cas échéant vérifier si dans les locaux loués la cave est mentionnée. Il est nécessaire de déterminer l'étendue de vos droits sur cette cave.
- la propriété des locaux mis à bail
En l'état, il est conseillé d'adresser un courrier LRAR afin qu'il vous soit indiqué sur quel fondement juridique ils se fondent pour vous enjoindre de quitter la cave.
Il parait également opportun que vous vous rapprochiez d’un conseil qui, en possession de l’entier dossier, saura vous éclairer utilement sur vos droits.
Cordialement.
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