Problème usage de cave
Problèmes de copropriété et syndic
J’habite dans un immeuble avec une gardienne. Son contrat précise qu’elle jouit uniquement de la loge du rdc. Or depuis plus de 30 ans par tradition, les gardiens successifs utilisent une cave au point que dans l’esprit de l’ensemble des copro cette cave était légalement attachée au lot de la loge. En réalité, cette cave est attachée au local commercial du rdc mais les propriétaires successifs de ces 30 dernières années n’en ont jamais réclamé l’usage. Cependant, ils ont toujours payé les charges de copro afférentes à cette cave.
Aujourd’hui, le propriétaire du local commercial a décidé de vendre et doit signer mi-septembre son acte notarié avec l’acquéreur. C’est à l’occasion de cette vente, que nous avons réalisé la situation. Ils demandent que la cave soit vidée intégralement. Nous avons essayé de trouver un accord avec le futur acquéreur (achat/location de la cave) de manière à ce que notre gardienne puisse continuer de l’utiliser. Mais sans succès. Que pouvons nous faire?
Question posée le 03/09/2016
Par Philippe75003
Département : Paris (75)
Bonjour,
L’usucapion ou prescription acquisitive est le fait pour le possesseur d’un bien immobilier d'acquérir juridiquement un droit de propriété sur ce bien, après l'écoulement d'un certain délai (30 ans) durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre (article 2272 du Code civil).
La prescription acquisitive trentenaire est caractérisée lorsqu’elle répond à un certain nombre de conditions tenant à la possession de l’immeuble.
En effet, l’article 2261 du Code civil dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».
Toutefois, Le code civil pose la règle selon laquelle le droit de propriété est imprescriptible (article 2227 du Code civil). En effet, la propriété ne s'éteint pas par le non-usage, quel que soit son objet mobilier ou immobilier, corporel ou incorporel, et ses modalités subjectives, que la propriété soit personnelle ou collective (copropriété ou indivision).
La Cour de cassation considère ainsi que si l'action en revendication intentée par le propriétaire dépossédée de son immeuble est imprescriptible, elle ne peut triompher contre un défendeur qui justifie être devenu lui-même propriétaire de l'immeuble revendiqué, par une possession contraire réunissant toutes les conditions exigées pour la prescription acquisitive (Civ. 1er, 7 octobre 1964).
En l'espèce, les chances de succès d'une action en usucapion permettant au possesseur d'un bien d'en acquérir la propriété ne sont pas certaines.
En effet, il existe un doute sérieux sur le caractère non équivoque et continue de la possession dès lors que (1) les charges de copropriété étaient payées par le copropriétaire (2) plusieurs gardiens ont occupé les lieux.
Il parait donc opportun que vous vous rapprochiez d’un conseil qui, en possession de l’entier dossier, saura vous éclairer utilement sur les droits du gardien et sur les chances de succès d’une éventuelle action.
Cordialement.
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