Possibilité d'annulation de promesse de vente
Achat-vente d'un bien immobilier
Bonjour
Le 22 mars 2016 nous avons signé une promesse unilatérale de vente pour une maison située à Thomery.
L'acte définitif doit être signé le 15 juillet. Or, cette maison a été inondée par 1,20m d'eau lors des inondations de début juin. De ce fait, le studio qui était au rez-de-chaussée a été détruit. Le propriétaire actuel s'était engagé à le remettre en état comme lors de notre première visite. Il s'avère qu'à ce jour les artisans qu'il a contactés ne peuvent ouvrir le chantier avant plusieurs semaines ce qui va au-delà de la date limite de signature définitive.
Si nous annulons la vente perdrons-nous la caution que nous avons versée ? Les propriétaires actuels peuvent-ils nous poursuivre devant un tribunal ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Marie Laperrelle
Question posée le 01/07/2016
Par Ladymaite
Département : Essonne (91)
Bonjour,
Conformément aux dispositions de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu'elles se sont mises d'accord sur la chose et sur la prix.
Ainsi, La promesse unilatérale de vente ne vaut vente qu’après la levée d’option par le bénéficiaire (article 1589 du Code civil ; ), de sorte que le promettant conserve jusqu'à la levée de l'option la propriété de l'immeuble et en assume les risques.
C'est en principe au moment de la levée de l'option que s'effectue le transfert de propriété et que la vente est parfaite (Cass. 3e civ., 26 juin 1996. N° 94-16.326) sauf si le contrat en dispose autrement ou si la loi impose la réalisation de formalités particulières.
Aussi, il convient de vérifier les termes de la promesse de vente, laquelle doit mentionner, la durée de validité de la promesse et la date limite de signature de l'acte de vente définitif ainsi que l'existence ou non d'une indemnité d'immobilisation.
En effet, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.
Si au contraire la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.
Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.
La Cour de cassation a ainsi jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148).
Par ailleurs, l'indemnité d'immobilisation sera considérée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente sans que le promettant n'ait à justifier d'un préjudice (Civ. 1ère, 5 décembre 1995) sauf à démontrer sa mauvaise foi ou l'existence d'un vice affectant le bien.
En conséquence, il convient de vérifier si la levée de l'option est intervenue et si la réitération par acte authentique est une condition de validité de la promesse.
Cordialement.
Bonjour,
En complément de l'information mentionnée ci-dessus: dans la promesse de vente avez-vous inclus des conditions suspensives tendant à conditionner l'achat du bien à la réalisation des travaux en cause ?
Si tel n'est pas le cas vous ne pouvez renoncer à la signature sur ce fondement sans octroi de dommages et intérêts auprès du vendeur.
Je reste à votre disposition
pamogeniet@hotmail.fr
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