Loc gratuite d'un bien en attendant la réitéraration quel risq

Bonjour,

Issue de la pratique, la convention d'occupation précaire se définit comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaitre à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.

Aucun texte particulier ne la régissant, la jurisprudence a admis sa validité si elle n'a pas pour but d'éluder la législation spécifique contraignante applicable aux baux d'habitation et si la précarité est justifiée par un motif d'intérêt légitime indépendant de la volonté des parties.

Pour qu'elle soit légitime, il faut pouvoir démontrer l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et un motif légitime et non frauduleux de précarité.

Ces circonstances particulières doivent exister au moment de la signature de la convention, peu importe que par la suite elles disparaissent (Cass. Civ. III : 29.4.09).

Pour qu'un engagement soit qualifié de convention précaire et non de bail, le propriétaire doit justifier d'une raison qui lui avait permis de concéder à titre précaire l'occupation du logement.
S'il ne démontre pas l'existence d'une cause objective de précarité, la convention sera qualifiée de bail par les juges (Cass. Civ. III : 29.6.94).

La convention qualifiée d'occupation précaire mais surtout destinée à éluder la législation contraignante est prohibée et donc entachée de nullité en ses clauses contraires aux dispositions d'ordre public (Cass. Civ. III : 4.3.87).

Sa validité est reconnue si elle est fondée sur un motif légitime résultant de circonstances particulières, voire exceptionnelles. Il faut donc un motif légitime pour déroger au droit locatif protecteur de la loi de 1989 (CA Paris : 18.3.10).

Les juges recherchent l'origine de la précarité dans la conscience que les parties avaient du caractère aléatoire de la convention (Cass. Civ. III : 25.4.90). De plus, la précarité doit être connue des parties dès le début des relations contractuelles.

La précarité a ainsi pu être reconnue en jurisprudence dans ces hypothèses :
' la situation transitoire de l'immeuble : dans l'attente d'une expropriation (CA Paris : 8.1.80, abstract / CA Paris : 22.6.05, / CA Paris : 9.4.08), pour la réalisation de travaux pendant la durée de l'occupation (CA Montpellier, 4.2.09), relogement provisoire pendant la durée de travaux de remise en état du logement loué incendié (CA Paris : 23.10.08) ou de travaux de réfection du logement loué ayant subi les dégâts d'intempéries (CA Paris : 7.2.03) ou de travaux de réhabilitation du logement loué (CA Bordeaux : 23.11.98), désir du propriétaire de se réserver le droit de construire une cafétéria sur le terrain (CA Aix en Provence : 23.10.86) ;
' la situation géographique de l'immeuble : ' compte tenu du site exceptionnel en périphérie de la ville et des projets économiques et urbanistiques de la commune ' (Cass. Civ. III : 16.2.00) ;
' le caractère discontinu ou temporaire de l'occupation : cela peut être la mise à disposition de dépannage temporaire d'un logement en raison de l'absence professionnelle du propriétaire et ce, moyennant une participation forfaitaire destinée à couvrir les charges.
' l'occupation des lieux sous condition d'acquisition du bien : la propriété avait été mise en vente avant la conclusion de la convention litigieuse et les occupants n'avaient pu entrer dans les lieux qu'en raison d'une offre d'acquérir la maison dans un délai maximal d'un an. Ils réglaient une somme forfaitaire mensuellement en compensation des charges de propriété. Cette somme était, selon les juges, très inférieure à celle à laquelle les bailleurs auraient pu prétendre eu égard à la valeur locative du bien. Cette convention d'occupation précaire n'était donc pas nulle. Mais, dans la mesure où elle avait été consentie sous la condition d'achat de la propriété par les époux dans un délai d'un an et que la condition ne s'était pas réalisée, la convention était caduque (CA Aix en Provence : 20.3.08).

La précarité peut résulter des conditions de dénonciation de la convention mais la durée de l'occupation est, en soi, insuffisante. La convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles, pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties (Cass. Civ. III : 19.11.03).

En tout état de cause, la durée de la convention doit dépendre d'un motif légitime et non frauduleux. En effet, il ne suffit pas de qualifier le contrat de convention d'occupation précaire pour la faire échapper au statut impératif des baux d'habitation.

La seule volonté des parties est insuffisante : une Cour d'appel ne peut donc retenir la qualification de convention d'occupation précaire sans caractériser l'existence de circonstances particulières autre que la volonté des parties constituant un motif légitime de précarité (Cass. Civ. III : 9.11.04). Et, en cas de motifs personnels aux contractants, la juridiction saisie ne peut se limiter à retenir qu'ils avaient un intérêt à passer le contrat précaire alors qu'aucune donnée objective ne caractérisait la précarité de la convention (Cass. Civ. III : 12.10.88).

Dès lors, une marge d'incertitude nait quant aux circonstances permettant la conclusion d'une telle convention mais le critère essentiel caractérisant cette convention est la fragilité du titre de l'occupant.

Si certaines règles relatives à la durée du bail sont inapplicables, le régime juridique de la convention d'occupation précaire est, dans son ensemble, celui des articles 1709 et suivants du Code Civil. Toutefois, la Cour de cassation a estimé qu'une telle convention ne permettait pas à un locataire d'exiger du propriétaire qu'il respecte les obligations à la charge du bailleur et que l'indemnité d'occupation fixée d'un commun accord ne pouvait être modifiée judiciairement (Cass. Civ. III : 12.6.85). Mais, le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux loués, cette obligation ne cessant qu'en cas de force majeure et, en cas d'incendie, l'occupant est présumé responsable.

La Cour de cassation oppose les qualifications de bail et de jouissance précaire tout en leur appliquant les mêmes solutions, la différence entre ces deux qualifications a été posée par un jugement qui a indiqué que la clause précisant le motif de précarité d'une convention ne pouvait s'analyser en une condition résolutoire inscrite dans un bail ordinaire (TGI Paris : 5.3.74). Quant au droit au renouvellement, la doctrine affirme qu'il n'existe pas pour l'occupant précaire.

A titre indicatif :
Article 1 : désignation des lieux mis a disposition
Article 2 : durée et législation du contrat
Article 3 : conditions financières de la convention
- indemnité d'occupation
- frais
- dépôt de garantie
Article 4 : conditions générales
- obligations générales de l'occupant
- obligations générales du propriétaire
Article 5 : assurance
Article 6 : conditions de fin de contrat d'occupation
- congé
- clause résolutoire


Cordialement.