Dossier de synthèse
La location gérance
Sommaire 
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1. La présentation de la location gérance
La location gérance est une technique de gestion du fonds de commerce qui se développe de plus en plus notamment en raison des avantages fiscaux dont bénéficient les commerçants qui partent en retraite.
En effet, en dessous d'un certain montant de la redevance versée par le locataire gérant, le bailleur pourra vendre le fonds de commerce en exonération de plus values lors de son départ en retraite.
La location gérance du fonds de commerce peut se définir comme tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.
La location gérance doit faire l'objet d'un contrat écrit, en général rédigé par un avocat spécialisé en droit des affaires.
En effet, il attacher un soin tout particulier dans la rédaction du contrat de location et notamment pour la définition de chacune des parties ou le mode de révision du loyer versé.
Le locataire gérant paie une redevance au propriétaire du fonds de commerce, et supporte les risques de l'exploitation. Il est personnellement tenu des dettes de l'exploitation du fonds de commerce.
Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent.
Le locataire-gérant doit avoir la capacité commerciale, c'est à dire :
- être majeur,
-ne pas faire l'objet d'une interdiction de commercer ou bien exercer une activité incompatible avec la qualité de commerçant
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (s'il s'agit d'un établissement artisanal).
Il doit tenir une comptabilité et se conformer à toutes les obligations des commerçants (immatriculation au registre du commerce et des sociétés ).
Lorsque le fonds est un établissement artisanal, le locataire-gérant est immatriculé au répertoire des métiers et est soumis à toutes les obligations qui en découlent.
Il doit en outre pouvoir justifier des diplômes nécessaires à l'exercice de la profession d'artisan, et avoir accompli le stage de formation aux techniques de gestion nécessaire pour l'installation d'un artisan.
Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité personnellement et pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance.
Cette disposition a été introduite par le législateur afin d'éviter la spéculation sur les fonds de commerce. En effet, il serait aisé pour un investisseur d'acheter plusieurs fonds de commerce puis de les donner en location gérance.
Afin d'éviter une inflation du prix de cession des fonds de commerce et de faciliter le dynamisme commercial, il est donc exigé d'avoir exploité personnellement le fonds donné en gérance pendant deux ans.
Ce délai de deux années peut être supprimé ou réduit par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance rendue sur simple requête de l'intéressé, notamment lorsque celui-ci justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés.
Ce délai de deux années d'exploitation personnelle du fonds de commerce n'est pas applicable :
- A l'Etat qui donnerai en location gérance un fonds de commerce,
- Aux collectivités territoriales,
- Aux établissements de crédit, qui auraient saisi un fonds de commerce notamment,
- Aux majeurs faisant l'objet d'une mesure de protection légale ou aux personnes hospitalisées en raison de troubles mentaux, en ce qui concerne le fonds dont ils étaient propriétaires avant la mesure de protection légale ou avant la survenance de l'hospitalisation,
- Aux héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé, ainsi qu'aux bénéficiaires d'un partage d'ascendant, en ce qui concerne le fonds recueilli,
- Au conjoint attributaire du fonds de commerce ou du fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsque ce conjoint a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la dissolution du régime matrimonial ou son partage,
- Au loueur de fonds de commerce, lorsque la location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité, l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même.
Cette dérogation est particulièrement utile lorsqu'un enfant mineur hérite du fonds de commerce de ses parents.
En effet, celui-ci peut donner le fonds de commerce en location gérance à un tiers pour l'exploiter.
Une fois devenu majeur, il pourra soit continuer à le donner en location gérance, soit le reprendre pour l'exploiter personnellement.
Le contrat de location-gérance peut être établi par un simple acte sous seing- privé ou bien par acte notarié. Il ne doit pas être confondu avec le bail commercial, qui est conclu entre le propriétaire du fonds de commerce et le bailleur du local dans lequel il est exploité.
Par ce contrat, le bailleur s'oblige à ne pas troubler la jouissance paisible du locataire-gérant qui s'engage, pour sa part, à payer la redevance prévue.
Enfin, le contrat de location doit être publié sous forme d'un avis inséré dans un journal d'annonces légales dans le délai de 15 jours à compter de la signature du contrat.
Le locataire gérant ne doit pas être confondus avec le gérant mandataire ou succursaliste ainsi qu'avec le gérant-salarié.
On parle de gérance-mandat ou de gérant-succursaliste lorsque le propriétaire d'un fonds de commerce en confie l'exploitation à un mandataire.
Ce dernier n'est pas commerçant dans la mesure où il n'agit pas pour son propre compte mais pour celui de son mandant, à savoir le propriétaire du fonds de commerce.
Il est rémunéré en pourcentage du chiffre d'affaires réalisé tandis que son mandant supporte les risques liés aux pertes d'exploitation.
Il n'est pas non plus un salarié car sa mission lui laisse une plus grande latitude d'action. Toutefois, eu égard à la dépendance économique dans laquelle il se trouve, il bénéficie du statut social des salariés en matière d'assurances sociales, de congés payés et d'accidents du travail.
Le gérant-salarié peut se voir confier par le propriétaire d'un fonds de commerce son exploitation effective. Le propriétaire conclu un contrat de travail avec celui-ci. L'employeur supporte donc les charges et les pertes d'exploitation tandis que le salarié bénéficie pleinement des protections du Code du travail s'agissant du salaire minimum, de la durée du travail, de repos journalier et hebdomadaire, de licenciement, etc.
Le contrat de travail doit prévoir une relative autonomie du gérant-salarié afin de ne pas pénaliser la gestion quotidienne du fonds. Ainsi, il est souvent procédé à une délégation de signature commerciale afin de lui permettre d'accomplir des actes de commerce. Cette délégation doit être inscrite au RCS.
En effet, en dessous d'un certain montant de la redevance versée par le locataire gérant, le bailleur pourra vendre le fonds de commerce en exonération de plus values lors de son départ en retraite.
La location gérance du fonds de commerce peut se définir comme tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.
La location gérance doit faire l'objet d'un contrat écrit, en général rédigé par un avocat spécialisé en droit des affaires.
En effet, il attacher un soin tout particulier dans la rédaction du contrat de location et notamment pour la définition de chacune des parties ou le mode de révision du loyer versé.
Le locataire gérant paie une redevance au propriétaire du fonds de commerce, et supporte les risques de l'exploitation. Il est personnellement tenu des dettes de l'exploitation du fonds de commerce.
Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent.
Le locataire-gérant doit avoir la capacité commerciale, c'est à dire :
- être majeur,
-ne pas faire l'objet d'une interdiction de commercer ou bien exercer une activité incompatible avec la qualité de commerçant
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (s'il s'agit d'un établissement artisanal).
Il doit tenir une comptabilité et se conformer à toutes les obligations des commerçants (immatriculation au registre du commerce et des sociétés ).
Lorsque le fonds est un établissement artisanal, le locataire-gérant est immatriculé au répertoire des métiers et est soumis à toutes les obligations qui en découlent.
Il doit en outre pouvoir justifier des diplômes nécessaires à l'exercice de la profession d'artisan, et avoir accompli le stage de formation aux techniques de gestion nécessaire pour l'installation d'un artisan.
Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité personnellement et pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance.
Cette disposition a été introduite par le législateur afin d'éviter la spéculation sur les fonds de commerce. En effet, il serait aisé pour un investisseur d'acheter plusieurs fonds de commerce puis de les donner en location gérance.
Afin d'éviter une inflation du prix de cession des fonds de commerce et de faciliter le dynamisme commercial, il est donc exigé d'avoir exploité personnellement le fonds donné en gérance pendant deux ans.
Ce délai de deux années peut être supprimé ou réduit par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance rendue sur simple requête de l'intéressé, notamment lorsque celui-ci justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés.
Ce délai de deux années d'exploitation personnelle du fonds de commerce n'est pas applicable :
- A l'Etat qui donnerai en location gérance un fonds de commerce,
- Aux collectivités territoriales,
- Aux établissements de crédit, qui auraient saisi un fonds de commerce notamment,
- Aux majeurs faisant l'objet d'une mesure de protection légale ou aux personnes hospitalisées en raison de troubles mentaux, en ce qui concerne le fonds dont ils étaient propriétaires avant la mesure de protection légale ou avant la survenance de l'hospitalisation,
- Aux héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé, ainsi qu'aux bénéficiaires d'un partage d'ascendant, en ce qui concerne le fonds recueilli,
- Au conjoint attributaire du fonds de commerce ou du fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsque ce conjoint a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la dissolution du régime matrimonial ou son partage,
- Au loueur de fonds de commerce, lorsque la location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité, l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même.
Cette dérogation est particulièrement utile lorsqu'un enfant mineur hérite du fonds de commerce de ses parents.
En effet, celui-ci peut donner le fonds de commerce en location gérance à un tiers pour l'exploiter.
Une fois devenu majeur, il pourra soit continuer à le donner en location gérance, soit le reprendre pour l'exploiter personnellement.
Le contrat de location-gérance peut être établi par un simple acte sous seing- privé ou bien par acte notarié. Il ne doit pas être confondu avec le bail commercial, qui est conclu entre le propriétaire du fonds de commerce et le bailleur du local dans lequel il est exploité.
Par ce contrat, le bailleur s'oblige à ne pas troubler la jouissance paisible du locataire-gérant qui s'engage, pour sa part, à payer la redevance prévue.
Enfin, le contrat de location doit être publié sous forme d'un avis inséré dans un journal d'annonces légales dans le délai de 15 jours à compter de la signature du contrat.
Le locataire gérant ne doit pas être confondus avec le gérant mandataire ou succursaliste ainsi qu'avec le gérant-salarié.
On parle de gérance-mandat ou de gérant-succursaliste lorsque le propriétaire d'un fonds de commerce en confie l'exploitation à un mandataire.
Ce dernier n'est pas commerçant dans la mesure où il n'agit pas pour son propre compte mais pour celui de son mandant, à savoir le propriétaire du fonds de commerce.
Il est rémunéré en pourcentage du chiffre d'affaires réalisé tandis que son mandant supporte les risques liés aux pertes d'exploitation.
Il n'est pas non plus un salarié car sa mission lui laisse une plus grande latitude d'action. Toutefois, eu égard à la dépendance économique dans laquelle il se trouve, il bénéficie du statut social des salariés en matière d'assurances sociales, de congés payés et d'accidents du travail.
Le gérant-salarié peut se voir confier par le propriétaire d'un fonds de commerce son exploitation effective. Le propriétaire conclu un contrat de travail avec celui-ci. L'employeur supporte donc les charges et les pertes d'exploitation tandis que le salarié bénéficie pleinement des protections du Code du travail s'agissant du salaire minimum, de la durée du travail, de repos journalier et hebdomadaire, de licenciement, etc.
Le contrat de travail doit prévoir une relative autonomie du gérant-salarié afin de ne pas pénaliser la gestion quotidienne du fonds. Ainsi, il est souvent procédé à une délégation de signature commerciale afin de lui permettre d'accomplir des actes de commerce. Cette délégation doit être inscrite au RCS.
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Modifié le 25/10/2011 à 14:27:53