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Le bail dérogatoire ou de courte durée

Publié par Marie-agnès VALLEE le 02/06/2016 - Dans le thème :

Immobilier et logement

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Principe

Pour différentes raisons, les parties peuvent souhaiter se soustraire au régime des baux commerciaux et convenir de s'engager pour une durée plus courte.

Au terme de l'article L 145-5 du Code de commerce, les parties, lors de l'entrée dans les lieux, peuvent déroger au statut des baux commerciaux sous réserve que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (apport de la loi PINEL).

Il est donc possible de conclure un ou plusieurs baux mais pas au-delà d'une durée de trois ans.

Nota : la dérogation avant la loi LME ne s’appliquait qu’au premier bail et pas au second même si la durée des baux successifs étaient inférieures à deux ans.

Sanction

Si le bail est renouvelé ou si le preneur reste en place à l'expiration de cette durée, sous réserve d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, il s’opère un nouveau bail de neuf ans soumis au statut.

Toutefois, il appartient au bailleur souhaitant échapper au mécanisme de l'article L 145-5 du Code de commerce de manifester, avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le preneur. La charge de la preuve de cette manifestation de volonté lui incombe et aucune clause du bail ne peut avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au preneur son opposition au maintien dans les lieux après le terme du contrat (Civ. 3e, 4 mai 2010).

En pratique, le locataire qui a acquis un droit au statut peut y renoncer en acceptant un nouveau bail dérogatoire. Cependant, la renonciation ne peut pas intervenir avant la conclusion du nouveau bail ni avant l’expiration du bail en cours. Le bailleur doit adresser au locataire une sommation de quitter les lieux afin d’empêcher la tacite prolongation. Ainsi si le locataire reste en place, il est occupant sans droit ni titre.


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