Démembrement de propriété : attention à l’abus de droit.

La question du démembrement de propriété est soulevée de plus en plus souvent. Il s’agit d’un sujet très à la mode, sur lequel beaucoup de dirigeants d’entreprises misent, souhaitant faire un démembrement pour alléger la fiscalité, notamment sur l’immobilier.

Le démembrement est très intéressant mais, par contre, il faut être extrêmement vigilant sur la façon dont on procède. Il faut en effet bien réfléchir à ce qu’on démembre, comment on le démembre, comment on détermine les valeurs et à la façon dont on articule l’ensemble. Ici je voudrais donner un seul conseil. Je n’ai pas de difficulté à conseiller le démembrement à l’origine d’un montage : vous projetez d’acheter un bien ou un outil professionnel, vous avez un problème d’équilibre financier et vous êtes obligé de faire un arbitrage, le démembrement peut être une vraie solution intéressante et c’est donc une démarche qu’on peut recommander sur un montage.

En revanche, je déconseille d’une manière assez nette et assez tranchée de changer quelque chose qui existe en voulant introduire du démembrement, parce que la problématique du risque d’abus de droit est très importante. C’est très difficile de changer l’existant sans courir le risque d’être accusé d’avoir recherché une économie fiscale ; l’Administration fiscale est à l’affut de cette problématique et elle essaiera de remettre en cause le démembrement, sur la base de la théorie d’abus de droit, qui a été d’ailleurs largement assouplie récemment par la dernière loi de finance.

Par conséquent, le démembrement est à faire avec précaution, et en tout cas à l’origine d’un montage. Mon conseil est de faire examiner le contexte par un professionnel du droit, notaire ou avocat, car il s’agit là de sujets extrêmement sensibles où l’enjeu peut être assez impactant. A titre d’exemple, lorsque mon cabinet procède à des opérations, nous faisons systématiquement bien sûr des conventions, mais le plus souvent nous nous faisons aider par un expert en valeurs immobilières qui va précisément cadrer et arbitrer les valeurs ; ceci a pour but de nous permettre de nous défendre si l’Administration fiscale voulait remettre en cause des valeurs que nous avons données. Nous établissons des valeurs qui sont arbitrées par un expert inscrit à la Cour d’Appel de Paris. Il est très important de bien « blinder » son dossier et de ne pas se contenter d’un « copier-coller » basique qui peut coûter très cher.

J’espère que cette information vous sera utile si vous projetez de faire un démembrement.

Retrouvez la vidéo d’où est extrait cet article sur  https://youtu.be/dxbhdbCHhdg

Maître Frédéric Naïm, avocat fiscaliste

Cabinet Naïm & Leroux avocats

Droit fiscal, contrôle fiscal, redressement fiscal, contentieux fiscal