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Impôts - fiscalité

Fiscalité accession des constructions - bail commercial
Calcul de l'impôt

Bonjour,

Une SCI est propriétaire d'un terrain nu.
Elle donne à bail commercial ce terrain à une SARL de construction qui souhaite y construire un entrepôt et des bureaux.

Si je précise dans le bail commercial une clause d'accession des constructions réalisées sans indemnité en fin de bail ou au fur et à mesure des constructions, qu'en sera-t-il des conséquences fiscales pour la SCI bailleur ?
Est-ce un revenu foncier ? Comment estimer ces constructions ?

J'imagine également qu'à la revente il y aura une PV très importante, peut-on prendre en compte la valeur vénale des constructions alors meme que le retour aurait été gratuit ?

Merci pour votre aide,

Antoine



Question posée le 12/10/2016

Par Antoine850

Département : Var (83)

Date de la réponse : le 13/10/2016

Bonjour,

Les règles d'accession énoncées aux articles 546, 551 et 555 du Code civil ne sont pas d'ordre public et peuvent être écartées par une convention entre les parties.

Ainsi, le propriétaire et le bailleur peuvent d'un commun accord modifier notamment le moment de l'accession à la propriété du bailleur ou encore écarter le principe de l'indemnité due au locataire du fait de l'accession.

En cas d'imposition dans la catégorie des revenus fonciers, lorsque la bail prévoit, par une clause expresse, la faculté ou l'obligation pour le locataire d'effectuer des travaux de construction ou d'aménagement qui doivent revenir gratuitement au propriétaire en fin de bail, le profit correspondant est imposé dans la catégorie des revenus fonciers au nom du propriétaire.

A défaut d'une telle clause, la valeur des aménagements réalisés par le locataire ne présente pas le caractère d'un revenu imposable (CE 15 janvier 1975).

En règle générale, la date d'imposition correspond à l'année d'expiration ou de résiliation du bail. Toutefois, si le contrat stipule expressément l'accession immédiate du bailleur à la propriété des travaux effectués par le locataire, l'avantage résultant de la réalisation de ces travaux est immédiatement imposable (CE, 6 janvier 1993).

En cas de renouvellement du bail initialement conclu par les parties, les travaux d'aménagement réalisés au cours de la période couverte par le contrat initial sont imposables au titre de l'année d'expiration de cette première période, bien que le contrat soit prorogé. Néanmoins, dans le cas où le bail est renouvelé par tacite reconduction, l'imposition intervient au moment où le bail n'est plus renouvelé tacitement.

L'avantage en nature à comprendre dans les recettes brutes est égal en principe à la valeur vénale des constructions transférées au bailleur (la valeur marchande réelle). En cas de versement d'une indemnité au locataire, celle-ci pourra être déduite de la valeur vénale des constructions.

En cas d'imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, lorsque la bail met à la charge du locataire des travaux de construction ou d'aménagement qui doivent revenir sans indemnité au bailleur en fin de bail, le Conseil d'Etat estime que les sommes correspondantes ne sont imposable qu'au titre de l'exercice au cours duquel le propriétaire recouvre la disposition des locaux (CA 5 décembre 2005).

Enfin, lorsque les constructions et aménagements réalisés par le locataire reviennent gratuitement au bailleur en fin de bail, le transfert de propriété ne donne pas lieu à la perception du droit de vente d'immeuble et mais reste soumis à la taxe de publicité foncière.

Cordialement.

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