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Droit de l'immobilier

Les mentions portées dans un acte notarié ont elles une valeur réel
Achat-vente d'un bien immobilier

Lors de la visite avant lachat de ma maison, jai suspecté une éventuelle infiltration par la toiture à cause dauréoles présentes sur un plafond ; les vendeurs de la maison ont affirmé que ces auréoles provenaient « dune oxydation de la peinture due à une absence de tubage de la cheminée, non dune fuite qui viendrait de la toiture » ; cette indication a été portée dans le compromis de vente, acte notarié ;
Il savère quil y avait bien une infiltration par la toiture au moment de la vente (elle a été avérée par deux experts).
Les vendeurs refusent toute responsabilité, au motif quil ne sagit pas dun vice caché (les auréoles se voyaient).

Les vendeurs ont-ils une responsabilité du fait dune fausse déclaration portée dans le compromis de vente ?
(vendeur et acheteurs étaient de simples particuliers ; lacheteur, induit en erreur, a subi un sinistre 18 mois après la vente des conséquences de cette infiltration)

Davance je vous remercie pour votre réponse


Question posée le 26/08/2011

Par Bleu océan

Département : Pas-de-Calais (62)


Mots clés de cette question :achat bien immobilierdoldol annulation contratdol vendeurréticence dolosivevente bien immobilier
Date de la réponse : le 29/08/2011


Bonjour,

En droit français des contrats, un dol est une man'uvre d'un cocontractant dans le but de tromper son partenaire et provoquer chez lui une erreur. Le dol est, avec l'erreur et la violence, l'un des trois vices du consentement. Il est sanctionné par la nullité du contrat. Si vous arrivez donc à prouver que le vendeur avait connaissance de la véritable cause des auréoles, vous vouvez intenter une action pour dol.

L'article 1116 du code civil prévoit le dol : ' le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une ou l'autre des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. '
La jurisprudence a également défini le dol par un arrêt du 30 janvier 1970. En l'espèce la cour d'appel de Colmar en a précisé les contours : ' tous les agissements malhonnêtes tendant à surprendre une personne en vue de lui faire souscrire un engagement, qu'elle n'aurait pas pris si on n'avait pas usé de la sorte envers elle, peuvent être qualifiés de man'uvres dolosives. '

Il faut démontrer une man'uvre qui émane de l'une des parties au contrat ou de son représentant mais non d'un tiers au contrat. Ainsi, les man'uvres frauduleuses constitutives du dol peuvent résulter d'un subterfuge, d'une escroquerie. Aux man'uvres, on peut également ajouter le mensonge.

Il faut démontrer les man'uvres faites dans l'intention de tromper l'autre partie.
Le dol doit avoir provoqué chez la victime une erreur déterminante de son consentement. Sans cette erreur, le contrat n'aurait pas eu lieu.


Le dol n'est sanctionné que s'il :
présente d'une part le caractère déterminant au dommage, c'est-à-dire que l'erreur causée par le dol doit avoir été déterminante du consentement de la victime. Ainsi on distingue le dol principal (lorsqu'il n'y aurait pas eu conclusion du contrat sans dol) du dol incident (lorsque le contrat aurait tout de même été conclu mais à des conditions différentes). Toutefois, cette distinction est de plus en plus remise en cause par la doctrine et la jurisprudence.
émane du cocontractant ou de l'un de ses complices, mais non d'un tiers.
Le dol devant être prouvé, c'est par leur appréciation souveraine que les juges du fond le qualifient selon les règles procédurales habituelles, notamment en matière de témoignages et de preuves. Le dol est sanctionné d'une nullité relative.
L'article 1150 du code civil dispose que ' le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. '


Ainsi je vous invite à vous orienter vers un avocat spécialisé en la matière.

Bien à vous.

Réaction de Bleu océan

à 09:36:58 le 30-08-2011

Je vous remercie énormément ;
l'avocate spécialisée que j'ai prise dans le cadre de ma protection juridique a évoqué éventuellement des vices cachés, selon elle a priori non constitués ; elle n'a pas évoqué le dol ; je suis juriste, non formée en droit immobilier, j'étais dans l'incompréhension du peu de moyens de droits : aussi, votre réponse m'est très précieuse, et de plus, elle correspond à la réalité, puisque les vendeurs ont menti sur d'autres aspects essentiels de la maison.
Je vous remercie beaucoup pour votre aide, et garde vos coordonnées si une de mes relation a besoin un jour d'un avocat à Lyon en cette matière.
Très bonne continuation
Très cordialement

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