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Saisies et voies d'exécution

Mise en demeure de payer son loyer (fermage)
Injonctions et mises en demeure

Bonjour
je suis tombé sur un mauvais payeur qui refuse de payer d'avance son loyer alors que cela est prévu dans le bail: il s'agit d'un fermage dont le loyer est de 210€/an
il n'a pas payé son année août 2010/août 2011

comment le contraindre: mise en demeure infructueuse
que reste-t-il comme moyen
le code rural prévoit la résiliation judiciaire du bail si non paiement après mise en demeure
faut-il un envoi offciel par huissier car jusqu' présent le échange de courriers n'étaient pas formalisés
cordialement


Question posée le 25/04/2011

Par Jyperez

Département : Val-de-Marne (94)


Mots clés de cette question :bail ruralmise en demeure payer loyernon paiement loyerrésiliation bail ruralrésilier bail ruralrupture du bail par le propriétaire
Date de la réponse : le 29/04/2011

Bonjour,

Au titre de l'article L. 411-31, I du Code rural précise que le bailleur ne pourra faire résilier le contrat que s'il justifie de l'un des motifs qu'il énumère. Il s'agit essentiellement du défaut de paiement des fermages et des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Toutefois, à la lecture dudit article, le défaut de paiement du fermage n'entraîne la résiliation du bail que dans des conditions précises.

Il faut en effet selon cette disposition ' deux défauts de paiement du fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance '.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception mais peut aussi être faite par acte d'huissier (Cass. soc., 15 mars 1957).

Notez qu'il est impératif que votre mise en demeure rappelle, à peine de nullité, le texte de l'article L. 411-31, I, 1' du Code rural prévoyant la résiliation du bail pour défauts réitérés de paiement de fermage.

En effet, lorsqu'une seule des deux mises en demeure comporte cette référence, la demande de résiliation formée par le propriétaire ne peut pas être accueillie (CA Amiens, 24 mars 1964).

En outre, selon une jurisprudence constante, on relève la formule suivante 'il n'est pas nécessaire que les deux mises en demeure portent sur des échéances de fermages différentes' (Cass. 3e civ., 16 oct. 1974).

Ainsi, le conseil pratique que nous pouvons vous préconiser est que si les défauts de paiement correspondent à la même période du bail, les deux mises en demeure doivent être séparées par un délai minimal de trois mois. C'est seulement à cette condition que les exigences de l'article L. 411-31, I, 1' du Code rural peuvent être respectées.

En outre, sachez que dans une décision en date du 31 octobre 2007, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur ne renonce pas au bénéfice de la résiliation quand il accepte un paiement tardif (Cass. 3e civ., 31 oct. 2007, Rault c/ Cts Haubois : Juris-Data n' 2007-041123).

De même, le preneur encourt toujours la résiliation de son bail s'il se contente d'adresser au propriétaire des acomptes : un paiement partiel n'est pas libératoire (Cass. 3e civ., 18 nov. 1975).

Bien à vous.

Réaction de Jyperez

à 21:08:21 le 29-04-2011

Merci Maître,
réponse très complète étayée par jurisprudence
j'ai avec cette réponse concrètement les outils pour agir
merci

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