Intérêt de la procédure "lettre de congé avec proposition de renou
Bonjour,
Le bail qui me lie à mon locataire arrive à expiration à la fin du mois de janvier 2011. N'ayant été dénoncé par aucune des parties avec le préavis légal de 6 mois et va donc être reconduit pour une durée indéterminée avec une possibilité de résiliation avec préavis de 6 mois.
Le locataire souhaiterait une baisse substantielle de loyer que je juge injustifiée.
L'envoi d'une lettre de congé avec proposition de renouvellement du bail pour 9 ans dans ses termes actuels présente-t-il un intérêt ? Cette procédure ne constitue-t-elle pas un dernier recours conduisant à demander l'arbitrage du juge des loyers si aucun accord ne s'avère possible à l'issue d'une tentative de conciliation amiable ?
Question subsidiaire : j'ai lu qu'une des options du locataire était de "refuser le congé". A quelle situation concrète un tel refus conduirait-elle ? Au statu quo i.e bail précaire à durée indéterminée résultant de la tacite reconduction ?
Merci d'avance de vos lumières
Question posée le 15/01/2011
Par Kawa78
Par Yael AMAR (Avocat)
Madame, Monsieur,
Vous semblez confondre plusieurs qualifications entre le bail d'habitation, le bail commercial et le bail de courte durée.
Avez-vous consenti un bail d'habitation ou commercial?
En tout état de cause, en matière de baux commerciaux, si vous n'avez pas délivré de congé par acte d'huissier dans le délai légal, le principe du renouvellement est acquis et à compter de la date pour laquelle le congé a été donnée, vous disposerez d'un délai de 2 ans pour faire fixer judiciairement le montant du loyer renouvelé ou saisir la commission paritaires des baux.
Il n'existe pas de bail précaire à durée indéterminée : un bail précaire est un bail d'une durée inférieure à 2 ans qui ne donne pas droit au renouvellement. Cela ne semble pas concerner votre espèce.
Cordialement
Réaction de Kawa78
à 10:58:44 le 16-01-2011Bonjour et merci de cette réponse rapide.
J'aurais dû effectivement préciser qu'il s'agit d'un bail commercial.
Je retiens de votre réponse qu'il n'y a aucune obligation d'envoyer ce congé avant l'expiration du bail en cours et que ça peut être fait après qu'il soit reconduit par tacite reconduction.
Je reste cependant sur ma faim concernant la question relative à l'intérêt de cette procédure si ce n'est qu'elle ouvre la possibilité d'une action auprès du juge des loyers.
Cordialement.
Par Janie LEVY AMSELLEM (Avocat)
Bonjour,
Votre bail commercial se reconduit effectivement pour une durée indéterminée à défaut de congé.
De ce fait ,après expiration de votre bail écrit ,vous pouvez donner congé à n'importe quel moment avec un préavis de 6 mois.
Ce congé est donné avec offre de renouvellement moyennant le loyer que vous souhaitez voir fixer (en cas de litige c'est le juge qui fixera le loyer après expertise)
Vous pouvez également refuser le renouvellement avec ou sans offre d'indemnité d'éviction.
Dans ce cas,Votre locataire pourra saisir le Tribunal pour faire fixer l'idemnité d'éviction.
Si le Tribunal lui donne raison et que l'indemnité vous parait trop importante,vous bénéficierez d'un droit de repentir,c'est a dire que vous pourrez revenir sur votre refus de renouvellement.
Votre bien dévouée.
Le bail se "déroule" de termes en termes à son expiration, mais ne se renouvelle pas pour 9 ans.
A ce stade, le propriétaire peut donenr congé avec offre de renouvellement pour 9 ans, par acte d'huissier obligatoirement. Les règles de procédure vous imposent de faire la démarche avant le 31 mars 2011 pour une prise d'effet au 1er octobre 2011.
Concernant le montant du loyer, le montant du loyer du nouveau bail ne peut être que celui actuellement prtatiqué, avec les augmentations classiques (annuelle ou triennale suivant votre bail).
Si les facteurs de commercialité ont évolué (dans un sens ou dans l'autre), unr demande de modification du loyer peut être envisagée. Le Code de Commerce a prévu une phase amiable : vous vous présentez devant une commission départementale des rapports locatifs, constituée de représentants de propriétaires et de locataires, qui rend un avis au vu des arguments produits. Vous pouvez à ce stade vous faire assister d'un expert foncier et lui demander une expertise amiable.
Si cette phase échoue, vous irez alors devant le tribunal de grande instance qui nomera un expert judiciaire pour fixer la valeur du loyer pour les 9 ans à venir. En fonction vous pourrez refuser de renouveler le bail et verser une indemnité d'aviction à votre locataire ; ou votre locataire, si l'augmentation est trop importante pour lui, pourra renoncer au bail, sans que vous ayez à lui verser d'indemnité cette fois.
Voyez en tout état decause un huissier pour signifier le congé initial. Il saura étagement vous conseiller sur le montant du loyer à proposer.
BORDEAUX 33000
étude : Etude Le FUR
Tél : 0556481347
Fax : 0556010360
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