Avenant à bail professionnel suite cession
Bail commercial
Bonjour,
Ma locataire vends son cabinet de kinési à dater du 15 février prochain, par acte sous seing privé.
Le bail professionnel qui nous lie est donc reconduit aux mêmes conditions à son successeur.
Je pense donc qu'il faut rédiger un avenant à ce bail, qui marquer sur cet avenant ? le successeur ou le locataire précédent ? faut-il faire mention du remboursement des deux mois de caution, et réglement de deux mois de caution au nouveau locataire ? quid état des lieux ?
Avec mes remerciements
GIGIBE06
Question posée le 22/01/2013
Par Gigibe06
Département : Alpes-Maritimes (6)
Par Michaël NEUMAN (Avocat)
Bonjour,
A priori, il n'y a pas reconduction ou renouvellement du bail du seul fait de la cession. Le même bail se poursuit avec le nouveau locataire.
Un avenant est envisageable, mais pas forcément nécessaire, car, dans la mesure où l'acte de cession vous a été signifié, vous êtes censé être informé de la personne de votre nouveau locataire, auquel vous adresserez vos appels de loyers et quittance.
Il n'y a donc a priori pas d'état des lieux à établir. Quant à la caution (dépôt de garantie), il convient de se référer au bail pour savoir si vous devez la rembourser à l'ancien locataire et le nouveau doit vous verser la même somme, ou si l'ancien et le nouveau locataires peuvent régler ce point directement entre eux.
Demeurant à votre disposition,
Cordialement.
Me Michaël NEUMAN
Avocat au Barreau de PARIS
neuman.avocat@gmail.com
Bonjour,
La cession de bail est caractérisée par la transmission de ce dernier au bénéfice d'un tiers (article 1717 du Code Civil), au sein duquel le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire.
Une fois arrivé à expiration, le bail peut faire l'objet d'une tacite reconduction, c'est à dire que l'on se trouve face à la création d'un nouveau bail qui sera alors, le cas échéant, générateur de droits.
Il est tout à fait possible pour le locataire de résilier le bail au cours de son exécution dans le respect du délai triennal (ou à tout moment en cas de départ à la retraite ou d'invalidité).
Dans le cadre d'une cession, il y a alors une transmission de l'activité avec une possible transmission du fonds de commerce mais également une transmission du droit au bail; en effet cette dernière permet au repreneur de se référer de plein droit au bail (droit d'occuper les locaux...) conclu préalablement entre le locataire sortant et le propriétaire. Il faut noter que le propriétaire du local ne peut s'opposer à la cession du fonds de commerce incluant la cession de bail, à une personne reprenant la même activité. Cependant ce dernier doit être informer de la vente (article 1690 du CC) puisque l'on assimile la cession de bail à une cession de créance.
Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez télécharger ces modèles de lettre sur Documentissime:
http://www.documentissime.fr/formulaire-cerfa-13644-01-declaration-de-cession-d-un-fonds-de-commerce-fonds-artisanal-bail-commercial-soumis-au-droit-de-preemption-27.html
http://www.documentissime.fr/modeles-de-lettres/lettre-de-demande-d-autorisation-au-bailleur-pour-la-cession-du-bail-commercial-2514.html
Cordialement
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