Vente de maison obtenue en donation
Achat-vente d'un bien immobilier
Mon frère a fait donation à ma soeur et à moi-même (ses seuls héritiers)de la nue-propriété de sa résidence principale (60%)se gardant l'usufruit (40%).Les droits afférents à cette donation ont été intégralement payés par lui.Cette maison fut sa résidence principale pendant plus de 40 ans.
Après son décès ma soeur et moi-même (alors pleins propriétaires de 50% chacun)hériterons donc de cette maison et avons l'intention de la vendre; quels seront alors les droits à payer?
Mon frère vit maintenant depuis plusieurs années dans une résidence secondaire et la maison dont il est question ci-dessus s'abîme du fait d'être inoccupée depuis des années et occasionne des charges annuelles très importantes; nous envisageons donc mon frère, ma soeur et moi-même, de la vendre le plus tôt possible et du vivant donc de mon frère.
Quels seraient alors les droits à payer dans ce cas précis?
Merci d'avance,
Alain PERREARD
Question posée le 19/09/2012
Par Ap
Département : Tarn (81)
Bonjour,
La vente de la pleine-propriété des titres démembrées est soumise à l'accord respectif du nu-propriétaire et de l'usufruitier. Rappelons que l'usufruitier est libre de céder son droit d'usufruit. De même, le nu-propriétaire peut librement céder son droit de nu-propriété, sous réserve de ne pas troubler l'exercice de la jouissance de l'usufruitier. En cas de cession de la pleine-propriété, la plus-value est imposable normalement au nom du nu-propriétaire et dans le cas de la cession de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix de vente sera partagé entre usufruitier et nu-propriétaire, selon le barème fiscal, et la plus-value respective est imposable au nom de chacun. En outre, si la cession de l'usufruit et de la nue-propriété, la plus-value est imposable au nom de l'usufruitier ou du nu-propriétaire.
Dès lors, lorsqu’il est procédé à la cession de droits détenus sur des titres dont la propriété est démembrée, la jurisprudence distingue deux cas de figure :
- la cession simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit : le nu-propriétaire et l’usufruitier procèdent simultanément à la cession de leurs droits démembrés pour un prix global. La jurisprudence judiciaire est alors en ce sens que le produit de la cession est réparti entre les intéressés, de la même manière que la plus-value imposable dégagée par l’opération (Cass. 1e civ. 20 octobre 1987 n° 86-13.197)
-Remploi du produit de la cession de la nue-propriété et de l’usufruit : Une ancienne décision du 28 octobre 1966 (CE 28 octobre 1966 n° 68280 ), juge que la plus-value réalisée était imposable exclusivement entre les mains du nu-propriétaire des titres, quand bien même il n’aurait pas pu, compte tenu du remploi, appréhender la moindre part du produit résulté de la cession (v. dans le même sens TA Melun 18 novembre 2004 n° 03-1068, Granberg – Dorigo)
-Lorsque les titres ont été acquis en démembrement de propriété, c’est-à-dire que ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier n’ont disposé de la pleine propriété des titres avant leur démembrement, le prix d’acquisition des titres cédés est égal :
- soit au prix d’acquisition de la pleine propriété des titres lorsque la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux
- soit à la valeur globale des titres retenue pour la détermination des droits d’enregistrement lorsque la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre gratuit.
Enfin, lorsque les titres étaient détenus en pleine propriété avant le démembrement soit par le nu-propriétaire soit par l’usufruitier, l’administration précise que «le prix ou la valeur d’acquisition des titres correspond au prix ou à la valeur initial de la pleine propriété des titres majoré de l’accroissement de valeur du droit transmis constaté entre la date de l’acquisition initiale de la pleine propriété et la date de la transmission à titre gratuit ou à titre onéreux».
Il conviendra donc de vous rapprocher de votre notaire pour qu'il effectue l'ensemble des calculs et détermine les modalités de l'acte de vente.
Cordialement.
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