L'assurance habitation

Le Code Civil met à la charge du locataire la responsabilité des dommages causés à l'immeuble loué. Cette responsabilité se traduit pour lui par l'obligation de réparer les dégâts causés dans l'immeuble. Ces réparations peuvent s'avérer très onéreuses pour le locataire, qui est susceptible de ne pas pouvoir les assumer.

C'est pourquoi, de manière générale, le législateur fait peser sur le locataire une obligation d'assurance contre les risques dits « locatifs », tels que l'incendie, ou les dégâts des eaux (fuites d'eau notamment).

1. 1. Obligation à la charge des locataires de souscrire une assurance habitation

Conditions de l'obligation légale d'assurance du locataire :

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que sont concernées :

«Les locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. »

Pour ce type de locations, il est interdit de déroger à l'obligation d'assurance, toute clause du bail contraire à ce principe étant nulle.

Sont exonérés de l'obligation légale d'assurance:

- Les locations à caractère saisonnier (c'est l'exemple d'une résidence louée pour des vacances

- Les logements foyers (Ensemble de  petits logements disposant de services communs : c'est l'exemple d'une maison de retraite)

- Les locaux meublés

- Les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi (logements de fonction)

- Les locations consenties aux travailleurs saisonniers

Contenu de l'obligation d'assurance

C'est l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que le locataire est tenu de s'assurer annuellement contre les risques pour lesquels il est tenu pour responsable.

Quelles sont ces garanties ?

Il s'agit de la garantie responsabilité civile.

Elle couvre deux types majeurs de risques :

- les risques matériels sur l'habitation (il s'agit par exemple d'un incendie, d'une catastrophe naturelle, constatée par un arrêté ministériel, d'une explosion, d'un dégât des eaux, d'une catastrophe technologique…)

- les dommages causés aux tiers par l'assuré, ou les personnes (ou animaux) vivant avec lui.

Mise en œuvre de l'obligation d'assurance

Il revient au propriétaire de vérifier avant la remise des clefs au locataire que ce dernier est assuré ; cette vérification devra ensuite être faite tous les ans par le propriétaire.

La vérification se matérialise par la remise au bailleur d'une attestation d'assurance émanant de l'assureur, ou de son représentant.

Précisions à l'attention du propriétaire :

- Cette attestation doit contenir au minimum les garanties obligatoires précitées. Dans le cas contraire, le propriétaire pourra ne pas procéder à la remise des clefs.

- Le bailleur, afin de s'assurer de la diligence du preneur pourra insérer dans le contrat de location une clause prévoyant la résiliation du bail  pour défaut d'assurance du locataire.

Cette résiliation devra être précédée d'une demande de production d'attestation (téléchargeable gratuitement sur notre site) à laquelle il n'a pas été donné suite par le locataire pendant au moins un mois.

- Il n'est pas possible pour le bailleur de souscrire l'assurance multirisques habitation à la place de son locataire, et de répercuter le coût de cette démarche sur ce dernier.

-Enfin, en cas de doute du bailleur (sur l'assurance ou sur l'attestation), ce dernier ne doit pas hésiter à contacter l'assureur de son locataire, dont le numéro de téléphone figure sur l'attestation fournie.

Précisions à l'attention du locataire :

- Devancez la requête de votre propriétaire, et le dernier jour de votre assurance, ne restez pas, ne serait-ce qu'un jour, sans assurance (les conséquences peuvent être catastrophiques !) : il est possible de donner effet à votre nouveau contrat d'assurance multirisques habitation à l'échéance de votre contrat en cours.  

- Signalez à votre assureur tous les changements relatifs à l'habitation assurée, et susceptibles de faire varier la prime (travaux, déménagement…).

- Une fois votre attestation d'assurance obtenue, pensez à l'envoyer à votre propriétaire (une lettre recommandée avec avis de réception est un moyen confortable de vous ménager une preuve de la réalisation de votre obligation).