La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence

2. 3. Effets de la promesse synallagmatique de vente

La PSV vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions légales ou conventionnelles.

Tant que ces formalités ne sont pas achevées, la vente n'est pas effective et l'acquéreur n'est pas réputé propriétaire du bien.

La vente est formée et donc susceptible d'exécution forcée. Si l'une des parties venait à décéder, cela n'aurait aucune incidence sur la vente qui, du fait de sa formation, devrait être exécutée par ses successeurs. Néanmoins, lorsque la PSV est assortie d'une faculté de dédit, le bénéficiaire de cette faculté verse une somme d'argent au cocontractant en contrepartie d'une possibilité de renonciation à la vente.

Dans ce cas, il est libre de renoncer au contrat définitif mais la somme ainsi versée sera acquise au cocontractant qui sera contraint d'abandonner la vente projetée. De même, lorsque la PSV est affectée d'une condition suspensive, les effets de la PSV sont suspendu jusqu'à la réalisation de cette condition suspensive (obtention d'un prêt, obtention d'une autorisation administrative…), dont la non réalisation entraînera l'annulation de la PSV et donc de la vente.Si la condition se réalise, la vente est réputée conclue au jour de la promesse, sauf stipulation contraire de la PSV.

L'acquéreur sera donc réputé propriétaire du bien depuis le jour où il a conclu la promesse avec le vendeur et non à compter de l'accomplissement des formalités. Lorsque la non réalisation des conditions procède de la faute de l'acquéreur, le vendeur peut requérir l'exécution forcée de ses obligations devant le juge ou demander des dommages et intérêts pour violation de ses obligations contractuelles.

Le compromis de vente est donc un contrat préparatoire à une vente définitive. Sa signature engage le vendeur et l'acheteur fermement et définitivement. Seul le transfert de propriété est retardé au jour de l'accomplissement des formalités qui conditionnent la vente. Si l'acheteur ne veut pas se présenter le jour fixé pour la signature de la vente, le vendeur est en droit de demander au tribunal que l'achat soit constaté. Le vendeur peut ainsi contraindre l'acheteur à acheter le bien sur lequel il s'est engagé.