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Dossier à jour de la loi de finances pour 2014

Dossier de synthèse

L'impôt sur le revenu: les revenus fonciers

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4. Le déficit foncier : est-il imputable ?

Les revenus fonciers sont déterminés au niveau de chaque propriété appartenant aux membres du foyer fiscal. Ensuite, l'ensemble est globalisé.

Il résulte de cette somme, soit un résultat positif qui sera pris en compte dans le revenu global du contribuable pour son imposition à l'impôt sur le revenu, soit un déficit.

Ce déficit foncier, ne peut en général être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En effet,  l'article 156 I 3° du Code Général des Impôts précise que : « les déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. »

Cependant, les déficits fonciers nés des charges déductibles des revenus fonciers, autres que les intérêts d'emprunts, s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 € euros par an.
La fraction du déficit dépassant 10 700 €euros ainsi que la partie du déficit résultant des intérêts d'emprunts ne pourront être imputées que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Remarque : lorsque le déficit imputable sur le revenu global du contribuable est supérieur à ce denier, alors l'excédent pourra être imputé sur le revenu global des 6 années suivantes.


Exemple : le déficit foncier imputable sur le revenu global du contribuable est de 10 000 €€ en 2013. Cependant, le revenu global du contribuable est des 7 500 € € en 2013.
Cela implique donc que le contribuable pourra imputer son déficit foncier sur son revenu global en 2013 pour une somme de 7 500 €€.
Les 2 500 €€ restant du déficit pourront être imputés sur les 6 années suivantes, jusqu'à extinction du déficit.

De plus, le propriétaire doit maintenir l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation du déficit à été pratiquée. Si l'immeuble n'est plus à la location avant la fin de la période de 3 ans, l'administration va procéder sur les 3 années précédentes, à la réintégration des déficits fonciers déduits. Le contribuable verra donc les déficits imputables, réintégrés à son revenu global, ce qui lui vaudra certainement un redressement.

En outre, si un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global, et provenant d'immeubles différents, cesse de louer l'un d'entre eux dans les trois ans qui suivent l'imputation, il convient de reconstituer l'éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l'immeuble cédé ou dont la location a cessé. Le déficit foncier afférent à l'immeuble dont la location a cessé doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu'à l'année de cessation de la location. En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers et sont donc perdus.

Le cas particulier des changements d'associés au sein d'une SCI en cours d'exercice : 

Sont par principe, seuls redevables de l'impôt dû sur les résultats de l'exercice d'une SCI soumise à l'IR les associés présents à la clôture de l'exercice. Dès lors, en cas de changement d'associés au cours de l'exercice, une répartition des résultats au prorata temporis entre cédant et cessionnaire n'est pas opposable à l'administration pour l'assiette de l'impôt des contribuables. L'associé majoritaire qui céderait ses titres avant la clôture de l'exercice ne serait pas admis à imputer sa quote-part de déficit foncier sur son revenu global, à moins qu'il soit stipulé, dans l'acte de cession une modification de la date de réalisation des bénéfices sociaux qui coïncide avec la clôture de l'exercice, et qu'une partie des résultats est octroyée à l'associé ayant cédé en cours d'année (CAA Nantes 31 mai 2012, n°11-657)

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Modifié le 16/01/2014 à 16:54:53