La TVA immobilière

1. 4. Les cessions de droits sociaux

Selon l'article 257 7° 1 b et c du Code général des Impôts, il s'agit « des cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions dont la possession assure en droit ou en fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble. »

La TVA immobilière est applicable aux droits sociaux afférents :

· Soit à un immeuble ou une partie d'immeuble non encore achevé

· Soit à un immeuble ou une partie d'immeuble achevé, mais à la double condition que la cession intervienne dans les 5 ans de l'achèvement de l'immeuble et n'ait pas été précédée, depuis cet achèvement, d'une autre cession à titre onéreux faite à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.

En effet, cela exclu du champ d'application de la TVA immobilière, les cessions de droits sociaux relatives à des immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Ces cessions donneront donc lieu au paiement de droits d'enregistrement.

Le redevable de la TVA « immobilière » sur les cessions de droits sociaux est le cédant. Elle devient exigible au jour de l'acte de cession, ou, s'il n'y a pas d'acte, au moment du transfert de propriété.

La base imposable à la TVA applicable aux droits sociaux est constituée de la plus-value réalisée par le cédant. En effet, la TVA n'est pas calculée sur le prix de cession des droits sociaux mais sur la plus-value qu'a réalisée le vendeur.

Il s'agit de la plus-value hors taxe. On va alors appliquer le taux de 19.6%. Cependant, dans certains cas, il est fait application d'un taux réduit à 5.5%.