Investissement immobilier outre-mer : le dispositif loi Girardin

Les conditions de location sont énoncées à l'article 46 AG duodecies du Code général des impôts. Il existe à la fois un plafond pour le montant des loyers ainsi qu'un plafond des ressources du locataire.
Ces conditions doivent être respectées si le contribuable veut pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal proposé par la loi Girardin.

- Le plafonnement des loyers

Pour les baux conclus en 2009, les plafonds annuels de loyers, charges non comprises, sont les suivants :

• 150 euros par mètre carré de surface habitable dans les départements d'outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Mayotte. Ce plafond est révisé chaque année.

• 189 euros par mètre carré de surface habitable en Polynésie française, dans les iles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises, à Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie. Ce plafond est lui aussi révisé chaque année.


Pour les baux conclus en 2011 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet d'un renouvellement exprès, les plafonds annuels de loyers, charges non comprises, sont les suivants :

• 156 euros par mètre carré de surface habitable dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte.
• 196 euros par mètre carré de surface habitable à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'année 2010 ne doivent pas excéder dans les DOM à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte :
• 29 627 euros pour une personne seule
•54 797 euros pour un couple marié soumis à imposition commune.

A Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises, ces ressources ne doivent pas excéder :
• 28.163 euros pour une personne seule
• 53 036 euros pour un couple marié soumis à imposition commune.

La limite applicable aux investissements réalisés en 2010 et pour 2011 s'établit à 2.247 euros par m2 de surface habitable.
Cette limite s'applique quelle que soit la collectivité dans laquelle l'investissement est réalisé (départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et Terres australes et antarctiques françaises).
Pour l'appréciation du plafond applicable, cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la TVA applicable puis multipliée par le nombre de m2 de surface habitable

A noter qu'une instruction administrative du 14 mars 2011 (BOI n°5 B-5-11) actualise pour 2011, les montants des plafonds de loyer et de ressources auxquels les investisseurs peuvent se référer.

Exemple de plafonnement des loyers:

Un contribuable a acquis un bien sous la loi Girardin, il souhaite le louer. L'appartement fait 80 m² habitables. Il est situé en Polynésie française.
Le plafonnement des loyers est donc de 189 euros par mètre carré habitable.

189 x 80 = 15 120 €

Le plafond annuel du loyer de cet appartement est donc de 15 120 €. Cela revient à un loyer mensuel maximum de 1 260 € hors charges.

- Le plafond des ressources du locataire

Pour les baux conclus en 2011, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Plafond annuel de ressources en €

Composition du foyer du locataire	Zone 1	Zone 2
Personne seule	29 627 €	28 676€
Couple	54 797 €	53 036 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	57 966 €	56 103 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	61 136€	59 172 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	65 372€	63 269 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	69 608 €	67 368 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème	+ 4 447 €	+ 4 303 €