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Cas pratique

Mon propriétaire refuse de me restituer ma caution pour cause de dégradations. Comment prouver qu'il ne s'agit que de l'usure normale du temps ?

Vous rendez votre appartement et votre bailleur refuse de vous restituer le montant du dépôt de garantie (plus communément appelé caution) arguant des dégradations du logement. Vous estimez pour votre part, qu'après les quelques années vécues dans ce logement, il ne s'agit que de l'usure normale du temps sur les plafonds, les plinthes, le parquet …. Et jugez ne pas avoir à prendre en charge les travaux de rénovation et donc devoir récupérer le montant total de votre caution.

1/ Ce qu'on entend par usure normale du temps

La forfaitisation n'est pas autorisée, les frais de remise en état doivent être justifiés (devis ou facture par exemple). L'usure normale des moquettes et peintures n'est pas imputable au locataire, selon la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives (annexe du décret 87-712 du 26 aout 1987). Le locataire a à sa charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté etc... (art 7 d de la loi du 6 juillet 1989).

La vétusté est appréciée par les tribunaux au cas par cas et résulte selon les décisions de justice d'une occupation des lieux de trois ans (Cour d'appel de paris 26 février 1985)… à 13 ans (Tribunal d'instance de Puteaux du 12 mai 1988).

Exemples d'usure normale: Traces et marques des meubles et tableaux sur les murs, trous laissés dans les murs par des clous et des chevilles, rebouchés de manière appropriée et en nombre raisonnable, moquette usée, légères rayures sur le parquet, défauts/imperfections liés à la vétusté. Le locataire est prié de payer les dommages en cas d'usure exagérée dépassant le cadre d'une utilisation soigneuse (papiers peints jaunis par la consommation excessive de tabac, nombreux trous laissés par des chevilles sur un mur, lavabo fissuré, vitrocéramique fissurée, grandes rayures profondes sur le parquet). La venue d'un expert est possible mais elle est à vos frais.

2/ Mettez le propriétaire en demeure de vous restituer la caution

Par ailleurs, aucune retenue ne peut être effectuée si la réparation ou le remplacement justifiant la retenue ne peuvent être reliés à un problème mentionné sur l'état des lieux, à moins que le problème n'ait été visible à cette occasion et qu'il ne puisse pas être contesté qu'il existait avant le départ du locataire. Si le délai de restitution est expiré et que le bailleur ne vous a pas remboursé ou n'a pas justifié les retenues sur la caution, mettez-le en demeure par lettre recommandée. A défaut de réponse ou en cas de désaccord, saisissez le Juge du Tribunal d'Instance.

3/ Entrer en relation avec une association de consommateurs

Les associations de consommateurs ont généralement pour vocation statutaire la défense des intérêts des consommateurs. Il est courant en effet que des consommateurs entretenant un litige avec des professionnels ou avec l'Administration s'adressent à une organisation de consommateurs afin que celle-ci présente leur réclamation et qu'une solution amiable et privée puisse être trouvée. Les associations de consommateurs agréées peuvent en justice en exerçant les droits reconnus à la partie civile pour défendre l'intérêt collectif des consommateurs. L'objet de l'action civile est essentiellement répressif et vise autant la condamnation du professionnel à l'origine de l'infraction pénale que la réparation du préjudice dont l'ensemble des consommateurs ont souffert.

4/ Saisissez le Tribunal d'Instance

Il faut contacter le Greffe du Tribunal d'instance du lieu où se trouve situé le logement, et demander à engager une procédure de "Déclaration au Greffe" devant la Juridiction de Proximité. C'est une procédure assez rapide, simple, gratuite et ne nécessitant pas d'avocat. Propriétaire et locataire seront convoqués à une prochaine audience. Le locataire a tout intérêt à préparer un dossier qu'il remettra au Juge le jour de l'audience, contenant le bail, les états des lieux d'entrée et de sortie, la copie de sa lettre de mise en demeure et l'avis réception qui lui aura été retourné par la poste, et tout document lui semblant utile au litige. Le Juge rendra un jugement.

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