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Cas pratique

Je suis titulaire d'un bail commercial et mon bailleur vient d'augmenter mon loyer ; en a-t-il le droit ?

Votre bailleur vient de vous notifier l'augmentation du montant du loyer du bail commercial. Vous ne souhaitez pas payer plus cher que votre loyer, que vous estimez suffisant. Le bailleur a-t-il le droit d'augmenter votre loyer ? pouvez-vous contester cette augmentation ?

Le bail commercial peut prévoir une révision du loyer commercial une fois tous les trois ans en fonction par exemple de l'évolution du coût de la construction. L'indice de référence est donné dans le contrat de bail initial et le nouveau loyer est ensuite recalculé une fois tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice. Lorsque l'indice du coût de la construction a augmenté au cours des trois dernières années, le bailleur doit notifier au locataire le nouveau loyer applicable en fonction du nouvel indice. Ainsi, lors de la prochaine révision les parties pourront prendre en compte ce nouvel indice de référence.

Dans quel cas le loyer de mon bail commercial peut-il être augmenté ?

L'article du L.145-33 du Code du commerce, prévoit que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ». Le loyer doit, par principe, correspondre à la valeur locative, mais les parties peuvent le réviser d'une manière différente dès lors qu'est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le bailleur peut se baser sur une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité, ou bien sur l'indice révisé du coût de la construction

La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En résumé si l'indice varie entre deux trimestres il convient de procéder à la réévaluation du loyer commercial pour le local.

Comment puis-je m'opposer à cette augmentation ?

Lorsque le bail ne prévoit pas une révision assise sur l'indice du coût de la construction la révision s'effectue en fonction de la modification de la valeur locative. Dès lors, le locataire peut contester l'augmentation envisagée lorsque la valeur locative est restée inchangée.

Le locataire peut contester l'augmentation envisagée lorsque cette dernière est supérieure au plafond fixé par les textes. Le plafonnement consiste à calculer le loyer révisé ou le loyer du bail renouvelé en prenant le loyer initial et en le multipliant par le taux de variation de l'indice du coût de la construction.

Vous devrez adresser votre courrier par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devrez démontrer en quoi le nouveau loyer révisé dépasse le plafonnement du loyer et dire que compte tenu du dernier indice de référence publié par INSEE, l'augmentation du loyer devrait se limiter à tant d'euros. Il faudra faire des calculs clairs et précis.

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