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Cas pratique

Je cède mon fonds de commerce qui contient un bail commercial; Le bailleur peut-il s'opposer à la vente ou augmenter le loyer pour le prochain exploitant ?

Vous êtes commerçant et désirez changer d'activité, quitter le lieu d'exercice de votre commerce. Vous envisagez donc de céder votre fonds de commerce. Celui-ci contient un bail commercial ; le bailleur, propriétaire du local commercial, est-il en droit de s'opposer à la vente du fonds de commerce ? Est-ce qu'il peut augmenter le loyer du bail commercial pour le repreneur ?

La cession du fonds de commerce appartenant à un commerçant, envisagée aux articles L.141 et suivants du Code de commerce.

Elle est soumise à un certain formalisme afin de protéger le vendeur, l'acquéreur mais aussi des tiers comme les créanciers inscrits sur le fonds. Le vendeur du fonds de commerce doit faire des déclarations dans l'acte de cession du fonds.

Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial par son locataire dans le même temps que la cession de son fonds de commerce ?

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail avec son fonds de commerce. Dès lors, si ce dernier venait à agir de la sorte à défaut d'une telle stipulation, son opposition serait nulle et non avenue et pourrait ainsi faire l'objet d'une contestation.

Cependant, au titre de l'article 1134 du Code civil relatif à la liberté contractuelle, le bail commercial peut contenir des clauses prévoyant une obligation de demander l'intervention du bailleur à la cession du fonds de commerce.

Quelle procédure suivre s'il existe une telle clause ?

Si le bail commercial prévoit l'intervention du bailleur à la cession du fonds de commerce, le cédant du fonds de commerce devra notifier au bailleur le projet de cession du fonds de commerce. L'envoi d'un courrier en recommandé avec avis de réception sera utile dans une telle démarche.

Le bailleur pourra-t-il augmenter le montant du loyer suite à la cession du fonds de commerce ?

En principe non, sauf si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile ou de recette stipulée par les deux parties qui a pour effet de soumettre le loyer à une révision très régulière selon la variation de l'indice choisi.

En règle générale, ce n'est que tous les trois ans que le bailleur peut augmenter le loyer par le mécanisme de la « révision » en principe plafonné aux indices Insee du coût de la construction, ou selon l'indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf à invoquer des « motifs » de déplafonnement pour amener le loyer à la «valeur locative», c'est-à-dire les loyers qui sont pratiqués dans le quartier considéré.

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