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Vente en l'état futur d'achèvement : nouveau cas de nullité du contrat de réservation

Publié par Marine PARMENTIER le 18/10/2010 | Lu 6252 fois | 0 réaction

Par un arrêt destiné à une large publicité en date du 22 septembre 2010, la Cour de cassation précise qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, en application des articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation.

Il s'agit d'une stricte application des textes visés par la Cour.

En effet, l'article L. 261-15 du même code dispose que la vente peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

L'article R. 261-29 précise que le dépôt de garantie doit être fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire.

L'article L. 261-15 sanctionne par la nullité tout autre promesse d'achat ou de vente.

Dans l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt du 22 septembre 2010 de la Cour de cassation, le dépôt de garantie a été payé par un chèque établi à l'ordre du réservant. Même si, comme le dénonçait l'auteur du pourvoi, ce manquement aurait été relatif dans la mesure où, par la suite, la somme avait été transférée vers la comptabilité du notaire qui l'a consignée à la Caisse des dépôts et consignations, il n'en demeure pas moins que les dispositions légales précitées, ayant pour objet la protection de l'acquéreur, souvent profane, n'ont pas été respectées.

En conséquence, même si la décision est sévère, l'avant-contrat encourait logiquement la nullité.

Dura lex sed lex...

Source : Cass. civ. 3, 22 septembre 2010, n° 09-15.612


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