La revision et l'indexation du loyer
La fixation du loyer doit logiquement permettre aux propriétaires d'immeubles de pouvoir faire face aux charges qui leur incombent (impositions diverses, travaux, réparations) et, par conséquent de leur assurer une rentabilité suffisante ; elle doit aussi protéger les locataires contre des fixations ou des hausses abusives de loyers. La question de la « modification » du montant du loyer fait couler beaucoup d'encre, cependant aucune réponse satisfaisante n'est présente sur l'Internet. Mais surtout, une réponse ministérielle de juin 2009 vient préciser la date à laquelle le montant du loyer peut être révisé.
Tout d’abord, une distinction doit être opérée entre clause de révision et clause d'indexation.
S'agissant des loyers fixés en application de la loi du 6 juillet 1989, c'est une indexation puisqu'elle est fondée sur l'indice du coût de la construction, aujourd'hui dénommé indice de référence des loyers.
Les modalités de la révision sont déterminées en fonction de cette qualification.
La révision du loyer est prévue par le d) de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi rédigé :
Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent.
Le texte s'applique aux contrats en cours à compter du 1er janvier 1995 précision étant faite que la valeur trimestrielle de l'indice à la date de référence de ces contrats est remplacée par la valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice à cette même date de référence.
Il ne peut y être contractuellement dérogé (CA Paris, 6e ch. B, 11 janv. 1996).
Ainsi, le d) de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat la prévoyant.
En conséquence, si le bail est verbal, aucune révision ne peut intervenir pendant toute sa durée (Cass. 3e civ., 4 oct. 1995 ; CA Rennes, 21 janv. 1999).
L'absence de clause interdit non seulement toute révision au cours du bail initial mais également l'insertion d'une clause de révision lors du renouvellement (Cass. 3e civ., 20 juill. 1989 : Rev. loyers 1990, p. 35).
Selon la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations vides, le contrat de location d'un logement peut prévoir l'indexation du loyer chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année du contrat.
Une réponse ministérielle de juin 2009 vient préciser la date à laquelle le montant du loyer peut être révisé.
La réponse ministérielle n°06134 du 25 juin 2009 précise que la date convenue et précisée dès le départ dans le bail peut être fixée librement et que la première révision peut donc intervenir avant un an.
En revanche, la révision suivante devra obligatoirement avoir lieu un an plus tard puisqu'il ne peut y avoir qu'une révision par an. La première révision du loyer fait donc exception à ce principe.
Cette précision est importante puisqu'elle permet à un propriétaire de toujours indexer à la même date, quelle que soit la date de conclusion du contrat (par exemple le 1er janvier de chaque année et ce quelle que soit la date d'entrée du locataire). Une précision qui pourrait donc faciliter la gestion des locations par les propriétaires bailleurs.
Exemple 1:
Un contrat signé le 1er mai 1999 prévoyant un loyer de 1 000 € par mois, révisable le 1er juin 2001, la date de référence, à défaut d'une clause contractuelle la fixant, est celle du dernier indice publié le 1er mai 1999, en l'occurrence le 18 avril 1999, qui est celui du 4e trimestre 1998, soit 1 061,75.
Le loyer révisé est fixé en appliquant la moyenne calculée en fonction de l'indice afférent au 4e trimestre 2000 qui a été publié le 13 avril 2001 (soit 1 098) d'une part, et celui afférent au 4e trimestre 1998 (1 061,75) d'autre part.
Le loyer s'établit donc ainsi : (1 000 × 1098) / (1 061,75) = 1 030 €
Exemple 2:
Loyer fixé le 28 août 2009 : août = 8ème mois et 3ème trimestre à 750 € hors charges.
(au 28 août 2009, le dernier IRL connu est celui du 2ème trimestre, publié au Journal Officiel le 17/07/2009 : 117,59)
Le loyer qui s’établira dans un an, le 28 août 2010, à :
(750 euros × indice du 3ème trimestre 2010) / Indice du 3ème trimestre 2009
Il convient de rappeler que des règles particulières sont applicables pour la révision des loyers :
- des logements ayant fait l'objet de prêts spéciaux du Crédit Foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique ;
- des logements locatifs conventionnés.
La clause du contrat prévoyant la révision sous la forme d'une indexation, celle-ci se produit de plein droit.
Une jurisprudence solidement établie en déduit que le fait de n'avoir jamais réclamé l'application de la clause d'indexation n'interdit nullement au bailleur de demander la paiement des sommes correspondantes pour les loyers échus, dans la limite de la prescription édictée par l'article 2277 du Code civil (Cass. 3e civ., 17 avr. 1991 ; CA Paris, 6e ch. B, 13 mai 1988, Maurs c/ Ducos ; CA Paris, 6e ch. C, 25 janv. 1995).
La renonciation à un droit ne se présume pas. Elle doit résulter d'actes manifestement sans équivoque (Cass. 3e civ., 22 janv. 1997).
L'arriéré du loyer dû doit être calculé en appliquant l'indexation à compter du début du bail (la prescription de cinq ans évoquée ci-dessus s'applique, en effet, aux loyers et non au processus de l'indexation qui est un mode de calcul ; la prescription ne joue que sur la perception des arriérés résultant de l'indexation et non sur la fixation du loyer lui-même (CA Paris, 6e ch. C, 12 mai 1993 ; CA Douai, 8e ch., 26 janv. 1995 ; CA Paris, 8e ch. B, 18 sept. 1997).
Toutefois, le bailleur ne peut, sans mauvaise foi, faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire sans avoir au préalable indiqué au locataire le montant du nouveau loyer.
Si une clause prévoyant le réajustement annuel des loyers s'applique de plein droit sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur et si le seul fait que celui-ci n'a pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d'effet n'implique pas de sa part une renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation, il n'en reste pas moins qu'il doit porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé, afin de le mettre en mesure de l'acquitter.
Lorsque le bailleur ne justifie pas de l'exercice avant le commandement d'une quelconque démarche pour obtenir le rappel de l'indexation qu'il n'avait jamais réclamé, la mise en demeure du commandement avec clause résolutoire doit être considérée comme faite de mauvaise foi et cette clause est ainsi dénuée d'effet.
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Anthony Bem
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