A la recherche d’un outil défiscalisant ? avez-vous pensé au viager ?

Vous possédez des biens immobiliers et constatez que vous faites l’objet d’une fiscalité très pénalisante sur ces biens : IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ISR, contributions sociales et autres. Au regard du rendement locatif, le poids de la fiscalité peut s’avérer extrêmement lourd et vous pouvez être en difficulté. Dès lors, il serait judicieux de vous poser la question du viager en tant qu’outil de transmission de biens immobiliers, y compris dans le périmètre de la famille. C’est tout à fait possible, tant qu’il s’agit d’un vrai viager, comportant un aléa - ce que veut dire, pas de maladie et en possession de vos capacités intellectuelles.

Il s’avère que le viager combine plusieurs avantages, étant à la fois un outil de transmission, d’allégement des droits successoraux et de gestion immobilière. Les avantages sont variés : le capital représentatif de la rente n’est pas soumis à l’IFI, vous conservez un droit vous permettant de recevoir une rente défiscalisée en grande partie, en fonction de votre âge. Et du point de vue de la gestion locative en elle-même, celle-ci peut être intégralement déléguée sur tous les plans.

Le crédirentier, celui qui vend et va toucher la rente, a donc ici un bon enjeu, en particulier au niveau fiscal. C’est dans pas mal de situations un bon outil pour opérer des transmissions dans des conditions fiscales intéressantes, notamment dans la sphère familiale, lorsque l’on vend des biens à ses enfants ou à sa famille. Il est plus intéressant de passer par le viager que par une succession à cause des taux très élevés exigés par l’Administration fiscale lors d’une transmission.

Les risques du viager sont peu nombreux et bien spécifiques, ils existent au niveau fiscal dans le cas où le recours au viager a lieu sans se situer dans la réelle intention d’une démarche viagère, si l’intention première est en fait de faire une donation et qu’on tente de la dissimuler sous un viager. On tente de travestir en quelque sorte la donation en viager.

Mais en restant dans le cadre d’un vrai viager avec une vente réelle, un vrai paiement, le versement d’une rente correspondant à un loyer, on va en somme déplacer quelque peu le poids de la fiscalité du crédirentier vers un débirentier (l’acheteur). A ce stade, il peut également être intéressant de se faire conseiller pour voir dans quelle mesure, il est possible d’alléger la fiscalité du débirentier, pour qu’il puisse arriver à servir la rente.

Retrouvez la vidéo d’où est extrait cet article sur : https://youtu.be/tAfR_YNTAOI

Maître Frédéric Naïm, avocat fiscaliste

Cabinet Naïm & Leroux avocats

Droit fiscal, fiscalité

www.naimavocatfiscaliste.com