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Droit d'usage et d'habitation : un droit restreint qui peut etre avantageux

Publié par Sabine HADDAD le 21/11/2010 | Lu 34733 fois | 30 réactions

Un droit de propriété peut être vendu dans sa totalité ou de façon démembrée. Ainsi,rien n'empêche le propriétaire d'un logement de transmettre ou vendre son droit réel sur le bien: l'usufruit (qui permet la jouissance du bien , la perception des fruits ) ou la nue-propriété. Rien n'empêche aussi de céder, de façon encore plus restreinte un simple droit " d'usage et d'habitation" qui confère des droits encore moins importants .

I- Un droit personnel issu de la volonté de son propriétaire

A) Notion de droit personnel aux conséquences diverses

1°- Les conséquences directes d'un droit d'usage et d'habitation personnel

Seul le titulaire de ce droit, des membres de sa famille proche (enfants, conjoints) ou des tiers mentionnés dans l’acte pourront utiliser le logement.

Pas de cession, de donation ou de mise en hypothèque de ce droit.

Pas de location possible du bien occupé dans le cadre de ce droit.

La renonciation à un droit d'usage au profit du propriétaire pourrait se concevoir, moyennant éventuellement une rente viagère.

2°- Une différence avec l’usufruit qui est un droit réel.

L'usufruitier peut donc le vendre, le transmettre à titre gratuit, voire même le donner en hypothèque. Rien de tel avec le droit d'usage et d'habitation.

B) Pourquoi une convention portant sur le droit d'usage et d'habitation peut elle être avantageuse ?

1°- d’un point de vue fiscal

a)  Parce que la valeur fiscale est égale à 60% du montant de l’usufruit viager au regard du barême administratif applicable depuis janvier 2004. ( laquelle prend en compte, la valeur du bien et l'âge de la personne).

Pour le calcul des droits de transmission à titre gratuit (donation ou succession) ou à titre onéreux (vente), le droit d'usage devra  se calculer au regard du barème administratif.

pour les droits de donations ou de successions, le droit d'usage est évalué à 60% de la valeur de l'usufruit viager.

b) Parce que  la présomption du caractère fictif de la conservation de l’usufruit au profit des parents suite à vente d'un bien à leur enfant, issue de  l'article 751 du code générale des impôts ne s'applique pas, aux transmissions portant un  simple droit d'usage et d'habitation.

En effet, ce texte répute fictive la vente ou la donation par un parent de la nue-propriété d'un de ses  biens à un enfant  tout en en conservant l'usufruit.

Autrement, dit, l'enfant devra payer des droits de succession au décès de l'usufruitier, comme s’il avait été propriétaire directement.

2°- d'un point de vue civil

De la même façon,le code civil  présume le caractère déguisé.

Les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont soumises à l'article 918 du Code civil et sont automatiquement assimilées à une donation déguisée, sans que le vendeur puisse prouver le contraire.

Cette présomption de propriété pourra être écartée par le parent concerné en prouvant le simple droit d'usage et d'habitation ou, de façon plus prudente si l'acceptation de la vente est portée dans l'acte par les autres enfants...

Alors que les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont assimilées à une donation déguisée , sauf acceptation par les autres enfants de cette  vente, il en sera tout autre du droit d’usage conservé.

B ) La naissance de ce droit

1°-du vivant du propriétaire

-par vente, ou donation à un tiers

-par vente ou donation de la propriété en se réservant un droit d’usage.

2°-Au décès  par la volonté de son propriétaire

- Par testament pour le concéder à un tiers ou au conjoint.

La loi encadre le droit d'usage et d'habitation viager du conjoint survivant qui occupait le bien immobilier  à l'époque du décès.

A l’issue de l’année, le conjoint survivant dispose d’un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial et son mobilier, il peut  donc l’occuper jusqu’à son décès.

Il devra cependant opter  pour ce droit d'usage et d'habitation qui succèdera à l'occupation temporaire dans l'année du décès. (article 765-1 du code civil)

s'agissant de ce droit spécifique, je renvoie le lecteur aux articles suivants ( cliquer sur les liens suivants)

LE SORT DU LOGEMENT DU CONJOINT SURVIVANT APRES LE DECES DE SA MOITIE

La protection du conjoint survivant

III- Réparations et entretien

A)  définies par la loi pour l’usufruit

l'article 605 et suivants du Code civil :

"L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. (...) Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."

B)  définies par le contrat pour le droit d’usage

La charge des réparations est librement établie  par les   parties et précisée dans l'acte établissant le droit d'usage.

D'où la nécessité de bien préciser les devoirs de chacun au départ, pour éviter d'éventuels litiges. Seule exception : les immeubles en copropriété, où la loi met à la charge de l'usager les frais de fonctionnement et les travaux d'entretien. Il n'en demeure pas moins que, dans tous les cas, l'usager devant jouir du logement "en bon père de famille", doit assurer un minimum d'entretien.

IV- Charges fiscales

Comme l'usufruitier, l'usager du logement est redevable de la taxe d'habitation.Le vien est aussi considéré pour la valeur en propriété de l'ISF.

La taxe foncière est en principe pour le propriétaire

Mais il peut en demander le remboursement au titulaire du droit d'usage sur la base del'article 635 du code civil  et stipuler cette obligation au contrat.

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD

Avocate au barreau de Paris


Les derniers commentaires (30)
BUSTAMENTE a écrit le 17/04/2012 à 08:11:41
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SVP Maître.
Ce droit d'usage et d'habitation cesse-t-il automatiquement si le dernier bénéficiaire de ce droit est pensionnaire de son propre gré dans une maison de retraite? Merci infiniment de vos précisions.
Momo24 a écrit le 10/06/2012 à 00:06:49
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bonjour Maitre,
Mon ami est veuf ,au déces de sa femme son fils à herité de la part de sa mére et mon ami se retrouve en indivision avec lui,vivant avec mon ami dans son appartement depuis plusieurs années il voudrait me laisser le droit d'usage et
d'habitation vu cette indivision en a t il le droit?
Merci de votre réponse Maitre
mousse a écrit le 19/08/2012 à 20:55:38
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Monsieur,

Mon frère et moi avons acheté un appartement que notre oncle occupe pour la durée de travaux ( 6 mois) dans un autre appartement dont nous sommes, mes 3 frères et soeurs, copropriètaires A 50/50, lui et nous 4.
Notre oncle, une fois les travaux terminés retournera dans cet appartement et nous achèterons à 4 sa part.
Qu'est ce que le droit d'usage et d'habitation représenterait alors en termes de prise en charge des frais liés au logement en général( taxes, factures...) et en termes de fisc et de succession...
Merci pour vos eclaicissements
Bemo a écrit le 03/10/2012 à 10:55:10
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Bonjour Maître,
Ce droit d'usage et d'habitation cesse-t-il si le bénéficiaire déménage de son propre gré et refuse de payer les charges et taxes lui incombant dans l'acte notarié?
dugomier a écrit le 09/11/2012 à 15:47:21
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maitre, je dispose d'un droit d'usage et d'habitation sur un appartement que m'a légué ma compagne décédée en 2004.Quel est le niveau des charges de copropriété que je dois acquitter-totalité ou seulement charges locatives?- d'autre part ma nouvelle femme dans le cas ou elle occupe avec moi cet appartement , 1 en a t'elle le droit , 2 cela peut il remettre en cause ce droit d'usage et d'habitation, disposerai t'elle d'un délai dans l'hypothése de mon déces prématuré??
dugomier a écrit le 09/11/2012 à 15:47:21
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maitre, je dispose d'un droit d'usage et d'habitation sur un appartement que m'a légué ma compagne décédée en 2004.Quel est le niveau des charges de copropriété que je dois acquitter-totalité ou seulement charges locatives?- d'autre part ma nouvelle femme dans le cas ou elle occupe avec moi cet appartement , 1 en a t'elle le droit , 2 cela peut il remettre en cause ce droit d'usage et d'habitation, disposerai t'elle d'un délai dans l'hypothése de mon déces prématuré??
Domy a écrit le 19/12/2012 à 17:17:48
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Bonsoir Maitre,
Ce droit d'usage et d'habitation cesse-t-il automatiquement si le dernier bénéficiaire de ce droit est pensionnaire dans une maison de retraite? avec un certificat d'un medecin agréé par le tribunal comme quoi il ne peut revenir habiter dans la maison, et ne paye pas les charges et taxes lui incombant dans l'acte notarié. Merci infiniment de vos précisions.
linabd2 a écrit le 20/03/2013 à 12:19:35
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Maître, J'occupe actuellement un étage d'un immeuble de rapport indivis entre mon mari et moi-même. Nous sommes séparés de biens et en instance de divorce. La création d'un droit d'usage et d'habitation sur l'appartement que j'occupe nécessite-t-elle l'établoissement d'un état descriptif de division pour la publicité foncière ? Merci à l'avance de me renseigner.
aude a écrit le 15/07/2013 à 14:24:42
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Bonjour,ma grand-mère bénéficie du droit d'usage et d'habitation sur la 2ème maison constituant notre propriété. elle n'y habite plus depuis 3ans car elle se trouve dans un foyer logement,ne pouvant plus vivre seule!nous souhaitons vendre,peut elle garder ce droit sachant qu'elle ne peut y retourner à cause de sa santé?
Merci d'avance pour le renseignement
daniel a écrit le 22/07/2013 à 00:52:01
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Bonjour Maitre,

Pacsé,je suis propriétaire en indivision de notre résidence principale avec ma partenaire.
Je désire faire établir par testament un droit d'usage et d'habitation a ma partenaire. Est ce possible? Si oui au décés de ma compagne ce bien immobilier revient-il a mes héritiers?
Merci de votre réponse Maitre
ERPE a écrit le 28/07/2013 à 14:06:56
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Bonjour Maître,
ma mère à un droit d'usage et d'habitation sur un appartement se situant au premier étage d'un immeuble. cet immeuble a été vendu en 2004 à une SCI, sans que ma mère n'intervient à l'acte.
Ma mère n'occupe plus les lieux depuis 2004 (un mois avant la vente). La SCI a été mise en liquidation en 2011. Dans les mains d'un huissier, un repreneur a été identifié. Lors de la rédaction de l'acte en 2013, le notaire constate que ma mère possède toujours son usage de droit. De ce fait, l'huissier demande à mère de règler les dettes de la SCI mise en liquidation ( dettes impôts pour un montant de 45000)
Merci de nous apporter votre éclairage.
DANY6000 a écrit le 25/10/2013 à 21:26:47
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Maitre, MON PERE DECEDE EN AOUT ETAIT VEUF ET REMARIE / SON APPARTEMENT SE COMPOSE D UN GRAND ET UN PETIT R ACHETE DEPUIS LONGTEMPS CE QUI A DONC AGRANDI L APPARTEMENT DANS SON TESTAMENT IL LAISSE CE PETIT DONC A REMONTER MUR ETC... A SON EPOUSE EN USUFRUIT ET LES PROPRIETAIRES SONT SES PETITS ENFANTS // LE GRAND NOUS APPARTIENT AVEC MON FRERE MAIS LES PETITS ENFANTS N EN VEULENT PAS CAR NE POURRONT PAS PAYER D EVENTUELS FRAIS D UN APPART QU ILS AURONT DANS 40ANS ! ON SOUHAITERAI TOUT VENDRE MAIS SON EPOUSE AURAIT-ELLE LE DROIT D HABITATION A LA PLACE D USUFRUIT ? ON ACCEPTE A PARTIR DU MOMENT OU TOUS SES FRAIS SONT POUR ELLE // MERCI DE POUVOIR NOUS EN DIRE D AVANTAGE./
Krysto a écrit le 09/12/2013 à 17:15:24
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Ma compagne est propriétaire d'une maison que j'occupe seul depuis qu'elle m'a quitté. Maintenant qu'elle a décidé de vendre sa maison elle veut me contraindre à renoncer auprès de son notaire à mon droit d'usage et d'habitation (à titre gratuit) qui figure bien dans l'acte d'achat. J'ai contribué régulièrement et à parts égales aussi bien aux paiements des mensualités du prêt hypothécaire qui y est lié qu'aux diverses taxes et dépenses d'entretien. Si je réponds positivement à son souhait suis-je en droit de lui réclamer une part du fruit de la vente car elle refuse toute négociation? Merci Maître de m'éclairer à ce sujet. Cordiales salutations.
cdom59 a écrit le 25/02/2014 à 11:27:54
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Bonjour Maitre, Je suis divorcé depuis 2005 et mon ex épouse vient de décéder. Elle m'avait donné un droit d'usage et d'habitation en 1995 sur la résidence principale. Ce droit existe t-il toujours après divorce ? Il n'y aurait aucun écrit indiquant l'annulation de ce droit. Si ce droit d'usage est toujours valable; quels sont mes droits vis à vis des héritiers ? Merci de vos réponses. Cordialement
reglisse a écrit le 10/04/2014 à 21:33:33
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maitre; j aimerai donner le droit d habitation a ma mère ;dans une maison que j ai hérité doit elle payer quelque chose ,puis-je le lui faire gratuitement merci
pirouette a écrit le 03/05/2014 à 19:07:23
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Bonjour Maitre,
Je suis proprietaire d un appartement donné par mon pere, j ai fait une donation d un droit d usage et d habitation a ma mere , pour lequel je ne suis pas dédommagé, si ma mere va en maison de retraite est ce que je peux vendre mon bien ou dois je attendre son deces? Merci de votre réponse. Cordialement
AG14 a écrit le 14/05/2014 à 10:51:34
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Bonjour Maître,
actuellement ma soeur occupe une maison de famille donc j'ai hérité.
Quelle différence entre prêt d'usage (commodat) et droit d'usage et d'habitation ? Est-ce que le droit d'usage est assimilé à une donation et entraîne des droits de transmission à payer ? je souhaite à terme vendre cette maison. le droit d'usage peut-il etre pour un délai d'1 an avec tacite reconduction ?
Si je déclare ce droit d'usage, la valeur de ma maison sort-elle de mon patrimoine temporairement, et de combien la valoriser pour l'ISF (j'ai 56 ans et ma soeur 66 ans)
Merci de votre éclairage
TCM50 a écrit le 01/06/2014 à 16:52:03
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bonjour, ma mere a un droit d'usage et d'habitation, ma soeur est nu-proprietaire. ma mere vit actuellement en famille d'accueil, ma soeur a t-elle le droit de louer son bien ? et si oui doit -elle faire signer un acte devant notaire?
merci d'avance
Zouzou a écrit le 15/02/2016 à 10:09:07
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Bonjour Maître,
Mon père m'a donné en 1984 un terrain sur lequel se trouve un grand bâtiment agricole qui communique avec les siens sur sa propriété . Lors de la donation il a été établi que mes parents se réservaient un droit d'usage du bâtiment et un droit de passage matérialisé par un plan.Il est précisé dans l'acte que ce droit leur est strictement personnel et s'éteindra à leur décès . Aujourd'hui ma mère est la dernière survivante, elle a vendu sa propriété et les bâtiments s'y trouvant et elle prétend conserver pour autant son droit d'usage et de passage. Je voudrais abattre ce grand bâtiment en ruine, je pensait pouvoir le faire suite à la vente sa propriété . Qu'en est-il vraiment ?
Merci pour votre aide
lola a écrit le 13/06/2016 à 19:29:28
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Bonjour,
Lors de la dernière assemblée générales de copropriété a l'a quelle je n'étais ni présente ni représentée,
L'ensemble des copropriétaires présents ou représenté a vote pour la mise en place d'un variateur de fréquence pour l'ascenseur de l'escalier dont je dépends. Ce matériel sert a rendre l'ascenseur plus silencieux, or aucun coproprio dépendant de cet escalier ne s'est plaint du bruit.cette résolution a été approuvée, car l'ensemble des coproprio possède un droit d'usage pour aller du rez de chaussé au parking, donc ils ont voté. car ils étaient très peu impactes par les charges en résultant, mais n'étaient pas non plus impactes par le bruit. Cette copropriété est desservie par 3 escaliers et 3 ascenseurs différents.ce matériel a été demandé pour 2 ascenseurs sur 3 qui ont tous la même ancienneté.
S'agissant d'un élément de pur confort, la décision prise pour cette résolution est elle legale?
Le coût de ce materiel est de 9700 euros. Dont 700 euros a ma charge.
Le tribunal compétent est il le TGI ou bien le TI, compte tenu du montant de l'appel de fond demandé.
Bien cordialement.
Nini a écrit le 13/06/2016 à 23:18:33
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Bonjour Maitre , est il obligatoire d'effectuer un acte avec des clauses pour établir un droit d'usage et d'habitation à ma maman pour un appart que j'ai A Credit et qu'elle occupera gratuitement , ou juste un testament chez un Notaire suffit ? Si je devais décéder avant elle afin qu'elle est la garantie de ne pas être obligée de quitter les lieux ? Pour le prémunir au cas où il m'arrive quelques choses et que mes enfants ne puissent rien faire ,tant que ma mère soit vivante ,,,
Un testament suffit établi auprès d'un notaire ?
Merci
christian a écrit le 05/07/2016 à 15:26:29
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Bonjour Maitre
Comment reprendre la pleine propriété de ma maisson, la locataire de 95 ans sous tuteur à 100% et en maison de retraite depuis 13 ans.
Son droit peut'il étre annulé sans compensation.
je vous remercie de votre avis bien respectueusement
babou a écrit le 07/07/2016 à 18:04:02
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Par testament mon époux ma faites legataire universelle de la quotité disponible et ce compris l'usufruit viager de la maison et des meubles meublant
Son fils (enfant unique)me reclame un loyer apres l'année occupée (droit acquit)
avec accord de mon gendre la maison a étè vendu 3 ans après....
a t'il raison de me réclamer ce loyer ce dernier étant nu-propriétaire de 50%
merci de me répondre...
j'espere avoir etè assez claire...
MR15 a écrit le 18/10/2016 à 19:05:03
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Bonjour Maître
mon père est décédé il y a quelques années et a laissé le droit d'usage de sa maison à sa compagne. Comment est appliqué ce droit d'usage dans les cas de figure suivants (vente de la maison, départ volontaire de cette dame, décès de cette dame). Sommes nous dans notre droit si on lui demande de prendre à sa charge les impôts fonciers ainsi que tous les travaux utiles ?
merci pour votre réponse
Myriam a écrit le 27/12/2016 à 20:21:34
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Bonsoir Maître - Je vis - non pacsée avec un compagnon j ai 62 ans lui 64 - il a trois enfants - Il souhaite qu après son décès je puisse rester habiter dans sa maison et "profiter" des meubles et du jardin - Que doit il faire ? j ai entendu par ler du droit à usage , du droit à habitation - du droit à usage ET habitation
Doit il passer absolument par un homme de loi? Il semble que j aurai néanmoins des frais importants à payer qu en est il - j'ai une toute petite retraite et ne pourrai assumer mis à part la taxe d habitation .... pouvez vous m éclairer et me dire tout ce quil faut faire pour que ce ne soit pas attaquable et que je puisse avoir du temps pour décider si je reste ou pas merci bcp
jos82220 a écrit le 03/02/2017 à 19:23:06
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Bonsoir Maitre. Pour un achat en viager sans rente a un couple de 87 et 82 ans ,que se passe t'il si les vendeurs veulent quitter les lieux avant leurs décès ?Sont t'ils en droits de fixer une clause de récompense et comment celle-ci est-elle calculée a la signature de l'acte ?
MELULI a écrit le 10/02/2017 à 12:13:41
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Bonjour,
Je bénéficie d'un droit d'usage pour un appartement qui appartient à mon conjoint et signé chez le notaire par mon conjoint avec acceptation signée également chez le notaire de son fils unique.
Mon conjoint est veuf.
Aujourd'hui il souhaite que nous nous marions.
Le commodat reste t'il toujours valable sur l'appartement après le mariage?
Merci d'avance pour votre réponse.
Pierlou a écrit le 30/01/2018 à 22:49:27
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Bonsoir Maitre,
Mon ex mari bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation de ma maison familiale suite à un divorce en 1995.
A ce jour,placé en maison de retraite sous curatelle renforcée qui est notre fille...Il n'est plus cohérent dans ses propos...Son état s'est terriblement dégradé
Puis je restituer ce droit d'habitation moyennant reprendre les charges de celles ci:(Taxes foncières eau et assainissement etc...)sans luis verser quoique se soit en contre partie, juste reprendre les charges qui lui incombait...Cette maison s'est dégradée depuis toutes ces années avec la présence de rats...
Je vous remercie Maitre pour votre réponse.
Cordialement
Dalai a écrit le 26/02/2018 à 16:32:05
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Bonjour
Mon grand père est décédé et ma grand mère bénéficie du droit de usage sur une parcelle en indivision peut elle décider de se qu'elle veut faire dessus?(ex:planter ou arracher des arbres )
Merci de votre intérêt.
TOTO a écrit le 21/03/2018 à 14:54:19
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Bonjour,
Avec ma femme nous avons acheté un terrain et construit notre maison. 2 ans plus tard nous avons agrandi la maison pour y faire une dépendance correspondant à 1 F2. Cette dépendance était pour mes grands parents. Ils sont venus pendant plusieurs années en faisant des aller retour entre leur maison principale et chez nous. Un jour ils ont décidé de ne plus venir et qu'il préférer rester chez eux dans leur maison principale. De ce fait il m'ont fait une attestation ou est inscrit qu'il ne se désisté du droit d'usage et ne reviendrai plus et me laisser aussi le mobilier.
Voila cela fait environ 10 ans que cela c'est produit, mes grands parents sont toujours vivants 92 et 94 ans sont toujours dans leur maison.
Avec ma femme nous souhairerions vendre notre bien car trop grand pour nous maintenant.
Pouvons-nous vendre notre bien, le droit d'usage va t'il bloqué la vente?
Merci d'avance de votre retour
Cordialement


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